Comment obtenir un prêt immobilier à Dubaï
Comment obtenir un prêt immobilier à Dubaï
Guide d'achat immobilier
Alors que les achats en espèces sont prédominants à Dubaï, les emprunts immobiliers sont en hausse et et représentent une part assez importante des investissements immobiliers récents. Selon la Banque centrale des Émirats arabes unis, les prêts immobiliers représentaient 15 % des investissements immobiliers en 2018 (pour des propriétés en dessus de 10 millions AED). Cette tendance se poursuit, car de plus en plus de résidents ont recours à des prêts immobiliers pour acheter des propriétés à usage personnel. Les transactions immobilières en 2021 ont totalisé plus que les années 2019 et 2020 réunies.
Les prêts immobiliers sont relativement faciles à obtenir pour les ressortissants des Émirats arabes unis, les expatriés résidents et les investisseurs étrangers non-résidents à Dubaï. Les banques exigent principalement une pièce d'identité valide et une preuve de revenu, qui peut provenir d'un salaire, d'un revenu de travail indépendant ou d'actifs. Un accord de principe peut être obtenu sous 3 ou 4 jours, avec une semaine supplémentaire pour l’accord de prêt définitif.
Les demandeurs doivent obtenir un accord de principe avant de commencer leur recherche pour un bien pour déterminer si des restrictions existent quant à leur budget, et surtout avant de payer un acompte.
La plupart des grandes banques à Dubaï proposent des prêts immobiliers, laissant aux demandeurs l'embarras du choix. Chaque banque dispose de ses propres conditions et il est important de savoir que les taux d’intérêt sont mis à jour régulièrement en fonction des taux de l'EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate). Le dirham des Émirats arabes unis est indexé sur le dollar américain, et les taux d’intérêt locaux à Dubaï changent selon les modifications que la Réserve fédérale américaine apporte à ses taux d'intérêt.
Ainsi, les futurs propriétaires se retrouveront pris en sandwich entre des prix immobiliers attractifs et une fluctuation des taux d’intérêt, et devront évaluer la meilleure façon de structurer les remboursements. Les demandeurs peuvent également solliciter les services de conseillers experts pour déterminer le prêt et les taux adaptés à leurs besoins.
Que le demandeur passe par un conseiller immobilier ou travaille directement avec une banque, la négociation est essentielle car les prêts immobiliers sont structurés au cas par cas à Dubaï.
Guide d'achat immobilier à Dubaï
Découvrez où acheter et quel sera le prix de votre bien immobilier, comprenant les tendances du marché immobilier et les spécificités locales. Nous partageons avec vous la richesse de notre expérience dans l'immobilier à Dubaï.
Merci de fournir vos coordonnées pour que nous puissions vous envoyer le guide
L'admissibilité à un prêt immobilier
L'admissibilité à un prêt immobilierPour être admissible à un prêt immobilier, les résidents expatriés et les ressortissants des Émirats arabes unis doivent être en mesure de démontrer des revenus stables et avoir une bonne cote de crédit. Les exigences en matière de salaire minimum sont généralement de EUR 1,700 (7,000 AED) pour les ressortissants des Émirats arabes unis et de EUR 2,400 (10,000 AED) pour les expatriés. Certaines banques ont une liste d'employeurs agréés et décideront de l'admissibilité en fonction de cela.
Selon les réglementations locales en termes de charge de la dette, la mensualité de remboursement ne doit pas dépasser 50 % du revenu mensuel du demandeur. Ce montant englobe l'ensemble des dettes à rembourser : les dettes de carte de crédit, les prêts personnels et les prêts automobiles, ainsi que les prêts immobiliers.
En d'autres termes, un candidat actuellement non-endetté peut prétendre à une mensualité pouvant aller jusqu'à 50 % de ses revenus mensuels.
Les banques préfèrent accorder des prêts aux résidents car elles ont plus de moyens pour récupérer leur argent. Aussi, les options de prêt immobilier sont limitées pour les investisseurs étrangers non-résidents. L'éligibilité aux prêts immobiliers pour non-résidents varie selon la banque et dépend de critères tels que la nationalité et le fait que le demandeur possède déjà ou non une propriété.
Les demandeurs doivent avoir au moins 21 ans pour effectuer une demande de prêt immobilier et doivent avoir fini de rembourser avant l'âge légal de la retraite - 65 ans pour les salariés et 70 ans pour les indépendants.
Trouver une villa dans la bonne communauté
Acompte obligatoire
Acompte obligatoireEn mars 2020, la Banque centrale des Émirats arabes unis a abaissé l'acompte requis pour les premiers acheteurs. Les ressortissants des Émirats arabes unis doivent verser un acompte d'au moins 15 % sur leur première maison si la valeur de la propriété ne dépasse pas 1,36 million d'euros (5 millions d'AED). Si la valeur dépasse 5 millions AED, les ressortissants des EAU doivent verser un acompte d'au moins 30 %. Une exception s'applique aux programmes de logement gouvernementaux pour les ressortissants des Émirats arabes unis, où l'acompte requis est de 15 %.
Les expatriés résidents et les étrangers doivent verser un acompte d'au moins 25 % sur leur premier achat immobilier pour les propriétés dont la valeur est inférieure à 5 millions AED, et 35 % pour les propriétés de plus de 5 millions AED. Les non-résidents peuvent être invités à verser un acompte plus élevé, généralement de 50 %.
Acomptes
| Type de propriété | Les résidents | Les expatriés |
|---|---|---|
| < AED 5 million | 15-20% | 25% |
| > AED 5 million | 25% | 35%-50% |
| Résidence secondaire | 35% | 40% |
| Bien en construction | 50% | 50% |
Pour les achats immobiliers suivants, les ressortissants des Émirats arabes unis doivent verser un acompte d'au moins 35 %, quelque-soit la valeur de la propriété. Pour les expatriés résidents et les étrangers, ce chiffre est de 40 %.
L'acompte pour les biens en cours de construction est généralement plus élevé, à 50 % pour tous les candidats. Dans certains cas, les développeurs peuvent proposer des programmes où l'acompte requis est considérablement inférieur ou retardé.
Afin d'aider à compenser le poids de l’acompte, les banques peuvent proposer d'autres prêts pour couvrir les frais d'enregistrement de la propriété et autres frais associés.
Les documents requis
Dans la plupart des cas, les banques demandent les documents suivants :
• Copie du passeport en cours de validité • Carte d'identité émise par le gouvernement ou carte d’identité des Émirats (le cas échéant) • Relevés bancaires - 3 à 6 mois pour les salariés demandeurs ou 12 mois pour les indépendants • Audit d’entreprise et relevés bancaires professionnels - jusqu'à 24 mois pour les candidats indépendants • Fiches de paie - généralement 6 mois pour les salariés demandeurs • Certificat de salaire - pour les salariés demandeurs • Les déclarations de revenus dans le pays d'origine (le cas échéant, pour les investisseurs étrangers non-résidents)
Trouver un appartement près de la mer
Prêt conventionnel et prêt islamique
La charia ne permet pas à une personne ou une institution de tirer profit d’un prêt d'argent, c'est-à-dire de perceoir un taux d’intérêt. Les prêts islamiques sont structurés différemment. C’est la banque qui achète le bien, puis le vend avec profit. Le demandeur paie alors son bien avec des versements mensuels. Alternativement, la banque peut acheter le bien et le louer. Les candidats peuvent choisir leur type de prêt, et le prêt islamique est très populaire parmi les Émiratis.
Certaines des conditions les plus fines sont également différentes lorsqu'il s'agit des prêts islamiques. Aucun intérêt ne sera facturé sur les retards de paiement, mais des frais fixes peuvent s'appliquer à la place. Certains demandeurs peuvent trouver cela intéressant. Avec un prêt traditionnel, un règlement anticipé est plafonné à 3 % du capital restant dû (plus la TVA). Les prêts islamiques ne sont pas tenus par la même reglementation et les frais de remboursement anticipé peuvent varier selon la banque.
Trouver un appartement près de votre lieu de travail
Choisir le bon prêt immobilier
Les prêts immobiliers varient énormément selon les banques et selon le profil du demandeur et ses besoins. Les critères suivants sont à prendre en considération lors du choix d'un fournisseur de prêt immobilier :
Type de bien
Les banques seront généralement disposées à financer tout bien fini qui a un titre de propriété. Lorsqu’il s'agit d’un bien sur plan ou en construction, les banques peuvent détenir une liste de promoteurs et limiter ceux avec lesquels elles travaillent afin de proposer un financement. En général, les banques financeront des villas et des appartements résidentiels pour tous les demandeurs mais ne financeront les parcelles de terrain et les fermes que pour les ressortissants des Émirats arabes unis.
Salaire minimum
Les banques proposent différents taux et montants de financement pour différentes tranches de salaire. Certaines banques exigent que les salaires soient domiciliés sur un compte dans leur banque, pour protéger leur passif en cas de non-paiement. Pour encourager le transfert de compte de salaire, les banques peuvent être disposées à renoncer aux frais de traitement ou à proposer des tarifs plus compétitifs.
Financement maximum
Cette somme dépend du taux d'endettement du demandeur et varie selon le produit de prêt immobilier.
Taux d'intérêt fixe ou variable
Les taux fixes sont généralement offerts pendant 1 à 5 ans, après quoi ils reviennent à un taux variable, qui est calculé sur la base du taux EIBOR quotidien (plus une marge par la banque). Les taux fixes permettent une tranquillité d'esprit et facilite le calcul de la mensualité, mais ils peuvent coûter plus cher à long terme. En revanche, les taux variables sont les taux du marché - si les taux EIBOR augmentent, il en sera de même pour le taux variable.
Amortissement linéaire ou dégressif
Les paiements peuvent être structurés par forfait ou par taux dégressif. Les taux forfaitaires sont calculés sur la base de la somme totale du prêt pour toute la durée du prêt. Celles-ci promettent un calcul facile des mensualités mais sont plus coûteuses à long terme. Par exemple, si le montant du prêt est de 1 000 000 AED et que le taux forfaitaire est de 2 %, le paiement mensuel sera de 20 000 AED jusqu'à ce que le prêt soit terminé.
En revanche, les taux dégressifs sont calculés sur le solde restant du prêt. La réduction des taux peut être complexe à calculer mais revient beaucoup moins cher.
Frais d’administration
Des frais de traitement de 1% du montant du prêt sont généralement facturés, bien que cela puisse être annulé si le demandeur a déjà un compte salarié auprès de la banque ou si un taux spécifique est sélectionné.
Période de remboursement
La durée d'un prêt immobilier à Dubaï est généralement de 25 ans ou jusqu'à l'âge légal de la retraite. Certains fournisseurs de prêts immobiliers offrent un "délai de grâce", ou permettent de différer le premier versement de quelques mois.
Règlement anticipé
La Banque centrale des Émirats arabes unis exige que le règlement anticipé des prêts soit facturé à 3 % du montant restant dû(plus TVA) ou du coût pour la banque, selon le montant le plus bas. Cependant, certaines banques peuvent facturer des frais de traitement supplémentaires pour les transferts de solde.
Les frais de règlement anticipé sont particulièrement importants si le demandeur prévoit de vendre le bien à l'avenir, car le prêt doit être effacé dans sa totalité avant que le bien puisse être vendu.
Pénalités d’augmentation de mensualité
Certaines banques autorisent un remboursement supplémentaire jusqu'à une certaine limite par mois sans aucune pénalité ni frais.
Assurances obligatoires ou 'Takaful'
La plupart des banques exigent que le demandeur souscrive une assurance habitation ainsi qu'une assurance-vie pour être éligible au prêt immobilier. Ces assurances peuvent être émises par la même banque ou par un prestataire externe. Dans le cas d'un prestataire externe, la banque peut facturer des frais.
Frais d'évaluation
Avant d'approuver le prêt, les banques évalueront la propriété pour s'assurer que le prix demandé est raisonnable par rapport au marché immobilier. Des frais d'évaluation d'environ 680 à 955 Euros (2 500 à 3 500 AED) seront facturés pour cela.
Les banques peuvent imposer des modalités et conditions additionnelles au-delà des critères énumérés ci-dessus. Par exemple, les frais et les intérêts de retard de paiement et les frais de transfert de solde peuvent varier selon le produit de prêt immobilier et la banque. Il est toujours préférable de comprendre les détails les plus fins et d'avoir tous les termes discutés par écrit.
Les demandeurs de prêt peuvent commencer leur recherche de prêt immobilier en comparant les produits disponibles sur des sites web comme Souqalmal.com, puis en entrant en contact avec les banques pour une offre personnalisée.