Comment obtenir un prêt immobilier à Dubaï
Guide d'achat immobilier
Alors que les achats en espèces restent courants à Dubaï, les emprunts immobiliers sont en hausse et constituent une partie importante des investissements immobiliers récents. Selon la Banque centrale des Émirats arabes unis, les prêts immobiliers représentaient 15 % des investissements immobiliers en 2018 (pour des propriétés en dessus de 10 millions AED).
Obtenir un prêt immobilier à Dubaï est relativement facile pour les ressortissants des Émirats arabes unis, les expatriés résidents et les investisseurs étrangers non-résidents à Dubaï. En principe, les banques exigent une pièce d'identité valide et une preuve de revenus, que ce soit des salaires, des revenus d’un travail indépendant ou d’actifs. Un accord de principe peut être obtenu sous 3 ou 4 jours, avec une semaine supplémentaire pour l’accord de prêt définitif.
Les demandeurs devraient obtenir un accord de principe avant de commencer leur recherche pour un bien pour déterminer si des restrictions existent quant à leur budget, et surtout avant de payer un acompte.
La plupart des grandes banques à Dubaï proposent des prêts immobiliers, laissant aux demandeurs l'embarras du choix. Chaque banque dispose de ses propres conditions et il est important de savoir que les taux d’intérêt sont mis à jour régulièrement en fonction des taux de l'EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate). Le dirham est lié au dollar américain, et les taux d’intérêt locaux à Dubaï changent selon les modifications que la Réserve fédérale américaine apporte à ses taux d'intérêt.
Ainsi, les futurs propriétaires se retrouveront pris en sandwich entre un prix de l'immobilier attractif et une fluctuation des taux d’intérêt, et il sera nécessaire d’étudier la meilleure manière de structurer les remboursements. Les demandeurs peuvent également solliciter les services de conseillers experts pour déterminer le meilleur prêt et les meilleurs taux selon leurs besoins.
Si le demandeur passe par un conseiller ou travaille directement avec une banque, la négociation est capitale car les prêts immobiliers se mettent en place au cas par cas à Dubaï.
L'admissibilité à un prêt immobilier
Pour être admissible à un prêt immobilier, les résidents expatriés et les ressortissants des Émirats arabes unis doivent être en mesure de démontrer des revenus stables et une bonne réputation de solvabilité. Les exigences en matière de salaire minimum sont généralement de EUR 1,700 (7,000 AED) pour les ressortissants des Émirats arabes unis et de EUR 2,400 (10,000 AED) pour les expatriés. Certaines banques tiennent une liste d'employeurs approuvés et détermineront l'admissibilité en fonction de cela.
Selon les règles en vigueur en termes de charge de la dette, la mensualité de remboursement ne doit pas dépasser 50 % du revenu mensuel. Ce montant englobe l'ensemble des dettes à rembourser : les dettes de carte de crédit, les prêts personnels et les prêts-auto, ainsi que les prêts immobiliers.
En d'autres termes, un candidat non-endetté actuellement peut prétendre à une mensualité pouvant aller jusqu'à 50 % de ses revenus mensuels.
Les banques préfèrent accorder des prêts aux résidents car cela leur laisse plus de moyens pour récupérer leur argent. Aussi, les options de prêt immobilier sont limitées pour les investisseurs étrangers non-résidents. L'admissibilité des non-résidents aux prêts varie selon la banque et dépend de critères tels que la nationalité et de si le demandeur possède déjà un bien immobilier.
Les demandeurs doivent avoir au moins 21 ans pour effectuer une demande de prêt immobilier et doivent avoir fini de rembourser avant l'âge légal de la retraite - 65 ans pour les salariés et 70 ans pour les indépendants.
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Acompte obligatoire
Afin de protéger les banques, le gouvernement de Dubaï oblige les ressortissants des Émirats arabes unis à verser un acompte d'au moins 20 % sur leur première résidence si la valeur de la propriété n'est pas supérieure à 1.2 million d'EURO (5 millions d'AED). Si la valeur dépasse 5 millions AED, les ressortissants des Émirats arabes unis doivent verser un acompte d'au moins 30 %. Une exception s'applique aux programmes de logements destinés aux ressortissants des Émirats arabes unis, où l’acompte requis est de 15 %.
Les expatriés résidents et les étrangers doivent verser un acompte d'au moins 25 % sur leur premier achat immobilier pour les propriétés dont la valeur est estimée inférieure à 5 millions AED, et 35 % pour les propriétés de plus de 5 millions AED. Parfois on demande un versement initial plus élevé aux non-résidents, généralement de 50 %.
Acomptes
| Type de propriété | Les résidents | Les expatriés |
|---|---|---|
| < AED 5 million | 15-20% | 25% |
| > AED 5 million | 25% | 35%-50% |
| Résidence secondaire | 35% | 40% |
| Bien en construction | 50% | 50% |
Pour les achats immobiliers suivants, les ressortissants des Émirats arabes unis doivent verser un acompte d'au moins 35 %, quelque-soit la valeur de la propriété. Pour les expatriés résidents et les étrangers, ce chiffre est de 40 %.
L'acompte sur les biens en construction est généralement plus élevé, à 50 % pour tous les candidats. Dans certains cas, les développeurs peuvent proposer des offres où l’acompte nécessaire est beaucoup plus faible ou différé.
Afin d'aider à compenser le poids de l’acompte, les banques peuvent proposer d'autres emprunts pour couvrir les coûts d'enregistrement de la propriété et les autres frais associés.
Les documents requis
Dans la plupart des cas, les banques demandent les documents suivants :
• Copie du passeport en cours de validité • Carte d'identité émise par le gouvernement ou carte d’identité nationale émirati (si applicable) • Relevés bancaires - 3 à 6 mois pour les salariés demandeurs ou 12 mois pour les indépendants • Audit d’entreprise et relevés bancaires professionnels - jusqu'à 24 mois pour les candidats indépendants • Fiches de paie - généralement depuis 6 mois pour les salariés demandeurs • Certificat de salaire - pour les salariés demandeurs • Les déclarations de revenus dans le pays d'origine (le cas échéant, pour les investisseurs étrangers non-résidents)
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Prêt conventionnel et prêt islamique
La loi de la charia ne permet pas à une personne ou une institution de profiter d’un prêt d'argent, autrement dit, d’imposer un taux d’intérêt. Les prêts islamiques sont structurés différemment. C’est la banque qui achète le bien, puis le vend avec profit. Le demandeur paie alors son bien avec des versements mensuels. Alternativement, la banque peut acheter le bien et le louer. Les candidats peuvent choisir leur type de prêt, et le prêt islamique est très populaire parmi les émiratis.
Certains autres détails diffèrent en ce qui concerne les prêts islamiques. Aucun intérêt ne sera facturé sur les paiements en retard, mais un tarif fixe peut s'appliquer à la place. Certains demandeurs peuvent trouver cela intéressant. Avec un prêt traditionnel, un règlement anticipé est plafonné à 3 % du capital restant dû (plus la TVA). Les prêts islamiques ne sont pas tenus par le même règlement et les frais de remboursement anticipé varient selon la banque.
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Choisir le bon prêt immobilier
Les prêts immobiliers varient énormément selon les banques et selon le profil du demandeur et ses besoins. Les critères suivants sont à prendre en considération lors du choix d'un fournisseur de prêt immobilier :
Type de bien
Les banques seront généralement disposées à financer tout bien fini qui a un titre de propriété. Lorsqu’il s'agit d’un bien sur plan ou en construction, les banques peuvent détenir une liste de promoteurs avec lesquels elles travaillent afin de proposer un financement. En général, les banques financent les villas résidentielles et les appartements pour tous les demandeurs mais ne financent les parcelles de terrain et les fermes que pour les ressortissants des Émirats arabes unis.
Salaire minimum
Les banques proposent des taux et des montants différents selon les différents échelons de rémunération. Certaines banques exigent que les salaires soient domiciliés sur un compte dans leur banque, pour protéger leur passif en cas de non-paiement. Pour inciter au transfert de compte du salaire, les banques peuvent être disposées à renoncer à des frais d’administration ou proposer des taux plus compétitifs.
Financement maximum
Cette somme dépend de la charge de la dette du demandeur et le ratio varie en fonction du produit de prêt.
Taux d'intérêt fixe ou variable
Les taux fixes sont généralement proposés pendant 1 à 5 ans, après quoi ils deviennent variables, lesquels sont calculés à partir des taux quotidiens EIBOR (plus une marge de la banque). Les taux fixes permettent une certaine paix de l'esprit et facilite le calcul de la mensualité, mais ils peuvent coûter plus cher à long terme. En revanche, les taux variables sont les taux du marché - si les taux EIBOR montent, il en sera de même pour le taux variable.
Amortissement linéaire ou dégressif
Les paiements peuvent être structurés en amortissement linéaire ou dégressif. L’amortissement linéaire est calculé en fonction du montant du prêt pour l'ensemble de la durée du prêt. Cela rend facile le calcul des paiements mensuels, mais revient plus cher à long terme. Par exemple, si le montant du prêt est de 1 000 000 AED et si l’amortissement linéaire est de 2 %, la mensualité sera de 20 000 AED jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.
En revanche, l’amortissement dégressif est calculé sur le capital restant dû du prêt. Le calcul de l’amortissement dégressif peut s’avérer complexe, mais revient beaucoup moins cher à terme.
Frais d’administration
Des frais d’administration de 1 % du montant du prêt sont généralement imputés, mais ils peuvent être écartés si le demandeur dispose déjà d'un compte à la banque ou si un taux spécifique est sélectionné.
Période de remboursement
La durée d'un prêt immobilier à Dubaï est généralement de 25 ans ou jusqu'à l'âge légal de la retraite. Certains fournisseurs de prêts immobiliers offrent une 'période de grâce', ou permettent de différer le premier versement de quelques mois.
Règlement anticipé
La Banque centrale des EAU impose des frais de 3 % (plus la TVA) du capital restant dû dans le cas d’un remboursement anticipé ou bien le coût de la banque, le moins cher des deux. Cependant, certaines banques factureront des frais d’administration supplémentaires pour les transferts de solde.
Les frais de règlement anticipé sont particulièrement importants si le demandeur prévoit de vendre le bien à l'avenir, car le prêt doit être effacé dans sa totalité avant que le bien puisse être vendu.
Pénalités d’augmentation de mensualité
Certaines banques autorisent un remboursement supplémentaire jusqu'à une certaine limite par mois sans aucune pénalité ni frais.
Assurances obligatoires ou 'Takaful'
La plupart des banques exigent que le demandeur prenne une assurance habitation ainsi qu’une assurance-vie pour être admissible au prêt immobilier. Ces assurances peuvent être délivrées par la banque elle-même ou par un autre prestataire. Dans le cas d'un prestataire externe, la banque peut facturer un supplément.
Frais d'évaluation
Avant d'approuver le prêt, la banque évaluera le bien afin de s'assurer que le prix demandé est raisonnable par rapport au marché immobilier. Les frais de cette évaluation varient d’environ EUR 606 à 850 (2,500 à 3,500 AED).
Les banques peuvent imposer des modalités et conditions additionnelles au-delà des critères énumérés ci-dessus. Par exemple, des frais et des intérêts de retard de paiement et les frais de transfert de solde varient par produit de prêt et par banque. Il est toujours préférable d’entrer dans tous les détails et de discuter de toutes les provisions par écrit.
Les demandeurs de prêt peuvent commencer leur recherche de prêt immobilier en comparant les produits disponibles sur des sites web comme Souqalmal.com et ensuite en entrant en contact avec les banques pour une offre personnalisée.