Comment calculer les frais de notaire dans l’ancien ?

Dans l’ancien, les frais de notaire – qui sont à verser le jour de la signature de l’acte définitif de vente – sont plus importants que dans le neuf. Ils comprennent en effet, en plus de la rémunération du notaire, diverses taxes et prestations permettant la réalisation de la transaction immobilière. Voici comment les calculer !

C’est quoi, un bien « ancien » ?

Commençons par répondre à une question basique sur les frais de notaire dans l’ancien : à partir de quand considère-t-on qu’un bien immobilier est « ancien », par opposition à un bien « neuf » ? Nul besoin de s’intéresser à la date de construction : ce qui compte, c’est le passé de l’appartement ou de la maison.

En effet, en France, est considéré comme « ancien », tout logement ayant déjà fait l’objet d’une mutation de propriété. Cela signifie que seuls les logements qui n’ont pas encore été habités peuvent être considérés comme neufs.

Si la distinction est importante, c’est qu’en fonction des cas, le montant de la facture n’est pas le même : les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf, puisqu’ils représentent en général 7 à 8% du prix de vente. Et ce, contre environ 4% pour les logements qui n’ont jamais eu de propriétaire !

Bon à savoir

Au-delà de cinq ans après la livraison des travaux, plus aucun bien ne peut être considéré légalement comme neuf. Et ce, peu importe qu’il ait eu, ou non, des propriétaires auparavant ! En pratique, cependant, ce cas se rencontre très rarement : la plupart des promoteurs immobiliers ne lancent des travaux que lorsqu’ils savent qu’ils parviendront, dans des délais raisonnables, à vendre l’ensemble des appartements créés dans le bâtiment.

Le calcul des frais de notaire dans l’ancien

Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire ne permettent pas uniquement de rémunérer le notaire, lors d’une transaction immobilière. Ils comprennent en effet :

Les impôts et taxes dont, pour la majeure partie, les droits de mutations à titre onéreux. Ils représentent entre 5 et 6% du prix du bien, en fonction de la situation géographique du logement.

Les frais et débours. Ils permettent de payer différents intervenants et formalités qui ont participé à la réalisation de la transaction immobilière. Ils sont collectés par le notaire puis reversés à d’autres parties.

Les émoluments du notaire. Ils sont déterminés selon un barème dégressif, appliqué par tranches selon le prix de vente du bien.

Un exemple : un bien ancien à 300 000 euros, situé à Lyon

Vous souhaitez calculer rapidement vos frais de notaire pour un appartement acheté dans l’ancien ? Voici un exemple pour un logement situé à Lyon.

Vous devrez ainsi payer :

300 000 x 5,8% (le taux des droits de mutation dans le Rhône), soit 17 400 euros de droits de mutation ;

Entre 800 et 1 200 euros pour les frais de débours, soit 1 000 euros en moyenne ;

300 000 x 0,799% (le taux pour les transactions supérieures à 100 000 euros), soit 2 397 euros pour la rémunération du notaire.

Soit, au total, environ 21 000 euros de frais de notaire. Lesquels seront ajustés une fois les différents paiements effectués aux prestataires impliqués dans la transaction et au Trésor Public – dans l’immense majorité des cas, en la faveur de l’acheteur du bien, qui reçoit ainsi un chèque de la différence de la part du notaire.

Trois informations à retenir

• Un bien est considéré comme ancien s’il a déjà eu un propriétaire. Et ce, peu importe si vous achetez un appartement auprès d’un particulier qui s’en sépare deux mois après en avoir pris possession, dans la foulée de la livraison des travaux.
• Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf, en raison de taxes supplémentaires à verser et de débours moins importants. Ils représentent entre 7 et 8% du montant total de l’opération immobilière. Au sein de la plupart des établissements financiers, vous devrez être en mesure de financer vous-même ces frais de notaire, dans le cadre de votre apport personnel. Rares sont aujourd’hui, en effet, les banques prêtes à les intégrer à un financement de prêt immobilier.
• Votre notaire vous fera parvenir, quelques mois après votre achat, un décompte précis du montant de ses émoluments, des taxes payées et des frais liés à l’opération immobilière. Le plus souvent, ce décompte est la faveur de l’acquéreur. L’office notarial joindra donc à ce document, un chèque de la différence avec les sommes versées lors de la signature de l’acte de vente définitif.