Comment acheter un bien immobilier en Turquie en tant qu’étranger ?

Auparavant, le processus d'achat d’une maison en Turquie était long et compliqué. Mais depuis ces dernières années, le gouvernement simplifie les exigences pour les étrangers qui souhaitent acheter, et même si le système reste différent de la plupart des autres pays, il est devenu beaucoup plus facile à naviguer. L'ensemble du processus peut ne prendre que 4 à 8 semaines si vous achetez un bien déjà construit ; évidemment, sur plan, cela prendra plus de temps.

Le processus est moins normalisé que dans de nombreux pays. L’acompte à payer peut varier grandement ; certains vendeurs demandent 10 à 30 % du prix alors que d'autres acceptent un montant symbolique de 1 000 $ environ.

Dans le passé, les étrangers devaient faire contrôler le bien afin d’évaluer s'il se situait ou non dans une zone d'intérêt militaire. Le seul moyen d’éviter cette étape était d’acheter auprès d’un autre étranger, auquel cas le contrôle avait déjà été effectué lors de l’achat précédent. Actuellement, ce contrôle n'est plus nécessaire dans de nombreuses zones comme Bodrum, donc c'est un souci en moins.

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Les choses à vérifier avant d'acheter

Vous avez besoin d’un certain nombre de documents. Vous devez présenter votre passeport, et si votre achat est tributaire d'un titre de séjour, il faudra le présenter également.

Une autre chose qui peut prendre du temps, surtout si vous achetez sur le marché de la revente plutôt que dans celui du neuf, c'est de faire traduire les documents. Les développeurs, par contre, sont souvent déjà en possession d’une traduction toute faite (mais vous aurez peut-être envie de la faire vérifier pour exactitude).

La plus grande vérification que vous (ou votre avocat) devez effectuer est de bien lire le Tapu, le titre de propriété. Assurez-vous que le nom de la personne qui figure sur le document est effectivement celui de la personne qui vend la propriété - il doit comporter une photographie d'identité du propriétaire. Vérifiez également, si vous avez reçu une photocopie, qu'il a été dûment notarié. Le Tapu donne les coordonnées exactes de la propriété sur la carte, ce qui est à vérifier au cas où votre jardin a été coupé en deux, ou s’il y a un problème de frontière.

Une fois que vous avez vérifié la propriété et négocié le prix, vous êtes prêt à signer un contrat de vente et à payer un acompte. Il est susceptible d’être un montant autour de €1,000 - 3,000, une somme d’argent relativement petite. À ce stade, votre achat est juridiquement contraignant.

Vous aurez également besoin d'une évaluation complète - c'est requis pour toutes les propriétés vendues à des étrangers depuis mars 2019. L’idée est d’empêcher les vendeurs, agents ou entrepreneurs de profiter d'acheteurs qui ne connaissent pas le marché local dans tous ses spécificités ; cela empêche également l'enregistrement par le vendeur d’un prix inférieur à celui versé (afin de réduire leurs impôts). L’évaluation est effectuée par un expert indépendant et prend habituellement 3-4 jours ; l'évaluation est valide pendant 3 mois. La valeur de l’évaluation sera le prix déclaré sur le Tapu, et le Tapu ne peut pas être émis sans l'évaluation.

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L'assurance tremblement de terre, l'enregistrement d’un numéro fiscal et l'Iskan

Il faudra prévoir une DASK. La DASK est l'assurance obligatoire contre les tremblements de terre. C’est un prérequis pour l’émission du Tapu.

Il faut également demander un numéro fiscal auprès du bureau des impôts. Une fois obtenu, vous pouvez ouvrir un compte bancaire local. (Il vous est possible de transférer de l'argent pour l'achat directement à partir de votre banque ou d'utiliser un service de transfert d'argent afin d'économiser sur les frais bancaires, mais il est souvent utile de disposer d'un compte local pour le paiement de petits montants tels que les factures de services.)

Les documents sont maintenant envoyés au bureau Tapu afin qu'un nouveau titre Tapu soit émis à votre nom (avec photo) en tant que propriétaire. Si vous ne voulez pas vous rendre en Turquie pour le recevoir, vous devrez donner procuration à votre avocat pour qu’il signe pour vous. C’est assez courant et pas difficile à organiser. C'est seulement lorsque le nouveau titre Tapu est émis que vous devrez payer le solde du prix de vente et tout éventuel impôt ou taxe.

Si vous achetez une construction nouvelle, vous êtes dans l’obligation d’obtenir l’Iskan. Ce document précise que le bâtiment a été correctement construit et est approuvé pour un usage résidentiel - sans ce papier, vous ne pouvez pas vous connecter aux services publics. L’Iskan et le Tapu doivent être livrés avant d’effectuer le paiement du solde.

Combien allez-vous payer au-dessus du prix ?

Les coûts d'achat en Turquie seront différents en fonction de votre choix d'avocat et des frais de financement qui seront à payer. Au minimum, prévoir entre 8 % et 10 % du prix d'achat pour couvrir tous les frais, y compris la connexion aux services publics, les frais de notaire et les 3 % de taxe de vente.

Le processus devrait devenir encore plus simple à l’avenir. La cadastre turque a récemment annoncé l'ouverture de bureaux de représentation en France, en Belgique et dans certains pays arabes qui permettront aux acheteurs de gérer toutes les formalités administratives dans leur propre pays. D'autres bureaux pourraient ouvrir plus tard. Une fois que vous aurez repéré votre propriété idéale, vous pourrez rentrer chez vous et téléguidez le reste du processus.