Comment louer un bien immobilier en Grèce ?
Comment louer un bien immobilier en Grèce ?
Certaines personnes achètent une propriété en Grèce simplement parce qu'elles aiment le pays, les petites maisons insulaires blanchies à la chaux, le style de vie détendu. C'est un endroit où ils peuvent rester chaque année et peut-être éventuellement prendre leur retraite.
Mais d'autres veulent investir dans une propriété qu'ils peuvent louer. Comment une propriété grecque se présente-t-elle comme un investissement ? Et quelles règles et réglementations s'appliquent ?
Et les rendements locatifs ?
En Grèce, vous obtiendrez généralement de meilleurs rendements avec une location de vacances qu’avec un contrat de location à long terme. Par exemple, certains des meilleurs rendements sont sur les îles - Mykonos est un endroit cher à acheter, mais les locations peuvent offrir un rendement de 8 %, Santorin et Paros se rapprochant de 6,5 %. Rhodes est un autre bon investissement, avec des rendements de 5 %, en particulier pour les appartements de vacances.
Ce n'est pas le meilleur rendement que vous pouvez obtenir pour votre argent si vous regardez toutes les classes d'actifs concurrentes - par exemple, le crowdfunding immobilier en France pourrait vous rapporter 8,5-10 % par an - mais il se compare bien avec d'autres destinations méditerranéennes telles que la côte française ou espagnole. D'un autre côté, la Crète, avec un rendement de location d'appartements de 3 %, ne semble pas être un bon endroit pour investir en ce moment, mais les choses pourraient changer avec l'arrivée de nouveaux développements.
Le taux d'accession à la propriété de la Grèce de 74 % est parmi les plus élevés d'Europe ; la location n'est pas la norme, en particulier dans les petites villes et les zones rurales. Cependant, les grandes villes d'Athènes et de Thessalonique ont des marchés de location à long terme. Athènes n'a pas un rendement particulièrement bon, à 4,2 %, bien que les petits appartements obtiennent un rendement plus élevé, et certaines zones, comme Kolonaki (centre) et Glyfada (banlieue côtière) peuvent obtenir 6 % sur la bonne propriété. Thessalonique pourrait être un meilleur endroit pour rechercher des aubaines, car les prix n'ont pas été autant dopés par le potentiel d'AirBNB ou par les acheteurs du « visa doré » - mais, en tant que porte d'entrée vers les Balkans, la demande est constante.
Il est toujours possible de trouver de bonnes affaires, même à Athènes, où certains vendeurs ont des problèmes fiscaux ou des dettes élevées et sont prêts à accepter des offres créatives et des prix sous-optimaux. Mais si vous voulez suivre cette voie, vous aurez besoin de votre bon sens et d'un partenaire local connaissant le marché.
Guide d’achat immobilier en Grèce
Vous avez des questions concernant le processus d’achat d’une propriété en Grèce ? Nous vous expliquons tout dans ce guide dédié à l’achat immobilier en Grèce.
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Réglementation de la location immobilière en Grèce
Réglementation de la location immobilière en GrèceLes locations à long terme sont réglementées en Grèce, avec une période minimale de 3 ans qui se termine automatiquement sans préavis. La loi a généralement été quelque peu en faveur des locataires, mais un changement relativement récent accélère l'expulsion si les locataires qui ne paient pas leur loyer. Cependant, les cours de justice grecques fonctionnent plutôt lentement dans le meilleur des cas.
Les locations meublées à court terme sont traditionnellement moins réglementées, mais cela est en train de changer car AirBNB a mis de nombreux marchés immobiliers sous forte pression. Si vous louez pour un mois ou plus, vous n'aurez pas besoin d'un permis de l'EOT (l'office du tourisme grec) ; si vous louez sur une base hebdomadaire, vous en aurez besoin.
La seule chose que vous devrez faire quel que soit le type de location dans lequel vous êtes impliqué est d'enregistrer le contrat auprès des autorités fiscales. Sinon, le contrat n'est pas valide. Si vous louez une propriété grecque, vous serez redevable de la taxe grecque (voir ci-dessous), mais les propriétaires étrangers ne sont pas tenus d'avoir un numéro de TVA ou de facturer la TVA si la propriété est louée à des locataires étrangers pour une durée maximum de trois mois. Cependant, vous devrez prouver votre cas en soumettant le numéro de passeport, la nationalité et l'adresse permanente de vos invités.
Les conséquences négatives d'une ruée vers l'or d'AirBNB à Athènes et sur les îles ont inclus une vague d'expulsions lorsque les propriétaires ont décidé d'échanger les locataires à long terme pour les réservations de vacances, ainsi qu'un marché immobilier étouffé à Athènes. Le gouvernement a promulgué une loi qui limite les locations à court terme, mais il est clair si elle est ou non effectivement appliquée.
Les nouvelles limites sont :
• 90 jours maximum de nuitées par an - 60 jours sur les îles de moins de 10 000 habitants ;
• maximum deux propriétés par propriétaire (particulier ou entreprise)
• revenu total maximum de 12 000 EUR.
Vous pouvez probablement vivre avec ça. Cependant, une affaire judiciaire récente donne plus de raisons de s'inquiéter si vous loué un appartement avec AirBNB. Les locataires qui trouvaient qu'une location AirBNB causait des problèmes récurrents dans leur immeuble avaient le droit d'arrêter toute utilisation « professionnelle » (c'est-à-dire de location à court terme) de l'appartement. L'affaire pourrait aller en appel, mais si elle est maintenue, elle pourrait constituer une menace majeure pour les propriétaires qui souhaitent générer des revenus à partir des loyers touristiques.
Quelles taxes paieriez-vous si vous louiez une propriété en Grèce ?
Quelles taxes paieriez-vous si vous louiez une propriété en Grèce ?Si vous louez une propriété en Grèce, que ce soit à court ou à long terme, vous serez redevable d'un impôt en Grèce sur vos revenus locatifs. Vous devrez déposer un formulaire fiscal grec chaque année. Au moins, lorsque vous avez acheté votre propriété, vous avez déjà votre numéro de taxe et l'accès au système fiscal en ligne, vous êtes donc en avance sur les aspects pratiques.
Les revenus de location sont facturés en trois tranches :
• 15 % sur tous les revenus locatifs jusqu'à 12 000 EUR
• 35 % sur les revenus locatifs de 12 000 à 35 000 EUR
• 45 % sur les revenus locatifs supérieurs à 35 000 EUR
Il n'y a cependant aucune déduction pour les frais. Si, au lieu de cela, vous vous inscrivez en tant qu'entreprise touristique avec EOT, vous pouvez compenser tous vos frais d'exploitation tels que les frais de publicité, d'assurance, d'entretien et de conseil. Pour ceux qui ont un revenu locatif élevé mais des coûts importants, cela pourrait être le meilleur choix.
Qui peut aider ?
Il existe un grand nombre d'agences de location dans la plupart des zones d'intérêt touristique. Les niveaux de service varient et le montant que vous recevrez reflète la quantité de travail que l'agence effectue. Par exemple, vous pouvez sous-traiter votre propriété à un voyagiste. Ils géreront les réservations, les invités et les inscriptions ; il vous suffit de livrer votre bien en bon état. De toute évidence, le retour que vous obtiendrez sera plus faible si vous prenez cette route.
Vous pouvez également employer un agent local pour gérer votre propriété. La commission habituelle est de 10%, mais certains services peuvent être facturés en plus, par exemple en cas de problèmes d'entretien ou si le jardin doit être entretenu.