Comment acheter un bien immobilier en Grèce en tant qu'étranger : Guide 2025

La Grèce est un membre de l'Union Européenne, étant l'un de ses 27 pays, et fait également partie des nations de la zone euro.

Elle se classe comme le treizième plus grand pays d'Europe et est renommée pour ses magnifiques îles et ses monuments antiques.

Les territoires du pays incluent :

• la terre ferme ;
• les Cyclades, le Dodécanèse et les Îles Ioniennes dans la mer Méditerranée ;
• les Îles Égéennes dans la mer Égée ;
• la Crète, la plus grande île de Grèce.

La Grèce est divisée en 13 régions administratives, subdivisées en 74 unités régionales.

Avec une population de plus de 10 millions d'habitants en 2025, le riche patrimoine culturel et les paysages enchanteurs de la Grèce en font une destination fascinante tant pour les investisseurs que pour les touristes.

Répartition de la population dans les régions de Grèce (échelle 1-100)

Pourquoi acheter une maison en Grèce ?

Le charme de la Grèce réside non seulement dans son importance historique et ses paysages pittoresques, mais aussi dans ses prometteuses opportunités d'investissement.

Le pays dispose de plus de 16 000 kilomètres de côtes et bénéficie de plus de 3 000 heures de soleil par an, ce qui lui assure un climat généralement chaud tout au long de l'année.

Classée parmi les principales destinations touristiques, la Grèce a accueilli environ 36 millions de touristes internationaux en 2023.

Cet afflux de visiteurs a également entraîné une augmentation significative des recettes touristiques, avec une dépense des visiteurs internationaux d'environ 20,6 milliards d'euros, démontrant le fort potentiel du secteur touristique.

Le tourisme joue un rôle crucial dans l'économie grecque, contribuant à hauteur de 25% au PIB et influençant significativement les secteurs immobilier et de la construction.

• Croissance modérée des valeurs immobilières : Après une période de hausses robustes, les prix des propriétés devraient se stabiliser, avec des taux de croissance annuels pour l'immobilier résidentiel anticipés entre 3,7 % et 3,2 % jusqu'en 2029.
• Investissement étranger soutenu : L'intérêt international reste fort, particulièrement pour les villas de luxe en bord de mer et les propriétés dans les destinations touristiques, soutenu par l'attrait culturel de la Grèce et des conditions d'investissement favorables.
• Initiatives de développement urbain : Des projets majeurs, tels que The Ellinikon à Athènes, transforment les paysages urbains, introduisant des tours résidentielles, des centres commerciaux et des centres de loisirs, augmentant ainsi l'attractivité de l'immobilier urbain.
• Mesures réglementaires concernant les locations de courte durée : Pour lutter contre la pénurie de logements et le sur-tourisme, le gouvernement prévoit de mettre en place un moratoire d'un an sur les nouvelles licences de location de courte durée dans le centre d'Athènes à partir du 1er janvier 2025, et d'augmenter les taxes sur ces locations, ce qui pourrait influencer les stratégies d'investissement sur le marché des locations de courte durée.

Coût moyen pour l'achat d'une propriété en Grèce

Bien que ces chiffres offrent un aperçu du marché actuel, les prix des propriétés en Grèce peuvent varier considérablement selon la localisation spécifique, le type de propriété et les conditions du marché.

Tu peux suivre facilement les dernières tendances et les variations des prix sur notre page dédiée :

La riche diversité géographique et le patrimoine culturel de la Grèce offrent une large gamme de régions et de zones, chacune avec son propre charme et style de vie unique.

Régions populaires pour les investissements et la résidence

• Athènes : En tant que capitale, Athènes allie histoire ancienne et vie urbaine moderne. Elle propose un style de vie dynamique avec une combinaison de sites culturels, de restaurants et d'opportunités professionnelles. Les options immobilières varient des appartements historiques à Plaka aux maisons contemporaines dans des quartiers exclusifs comme Kolonaki.
• Thessalonique : Connue pour sa scène culturelle vivante et son atmosphère universitaire, Thessalonique est la deuxième ville la plus grande de Grèce. Elle offre un cadre de vie dynamique avec des propriétés en bord de mer, des appartements modernes et des maisons traditionnelles.
• Crète : La plus grande des îles grecques, la Crète est célèbre pour ses paysages diversifiés, allant des plages splendides aux terrains montagneux. Les types de propriétés incluent des maisons en pierre traditionnelles, des villas en bord de mer et des appartements modernes dans des villes comme Chania et Héraklion.
• Les Cyclades : Ce groupe d'îles, incluant Mykonos et Santorin, est renommé pour ses bâtiments blancs pittoresques et ses couchers de soleil à couper le souffle. Populaire parmi les touristes et les investisseurs, les options immobilières vont des villas de luxe avec vue sur la mer aux charmants cottages insulaires.
• Le Péloponnèse : Riche en histoire et en beautés naturelles, le Péloponnèse propose un style de vie plus tranquille avec une variété de propriétés, allant des maisons traditionnelles de village aux villas modernes près de la côte. Des villes comme Nauplie et Kalamata sont particulièrement populaires.
• Les Îles Ioniennes : Incluant Corfou, Zante et Céphalonie, ces îles sont connues pour leurs paysages luxuriants et leur architecture vénitienne. Les options immobilières varient des villas côtières aux domaines ruraux, idéales pour ceux qui recherchent tranquillité et beautés naturelles.
• Rhodes (Dodécanèse) : Entre architecture médiévale et plages splendides, Rhodes est une destination prisée tant par les touristes que par les expatriés. Les propriétés incluent des maisons historiques dans la vieille ville de Rhodes et des appartements modernes en bord de mer.

Chacune de ces régions offre des avantages uniques adaptés à divers styles de vie et préférences.

Oui, les étrangers peuvent facilement acheter des propriétés en Grèce.

Le marché immobilier grec est ouvert aux investisseurs du monde entier. Il n'y a pas de restrictions légales spécifiques pour les citoyens non-UE en ce qui concerne la propriété immobilière en Grèce.

Cependant, le processus comprend plusieurs étapes, dont l'obtention d'un Numéro d'Identification Fiscale (AFM), l'ouverture d'un compte bancaire grec et la navigation dans le système juridique grec.

Il est conseillé de travailler avec un agent immobilier fiable et un avocat spécialisé en droit immobilier grec pour garantir une transaction sans accroc.

1. Demande d'un AFM

L'AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) est un numéro d'identification fiscale pour les étrangers. Il est essentiel pour toute transaction financière importante en Grèce, y compris l'achat de propriétés, l'activation des services publics et la déclaration fiscale.

Tu peux demander l'AFM auprès du bureau des impôts local (DOY). La demande nécessite :

• un passeport valide ;
• un formulaire de demande complété ;
• une justification pour la demande de l'AFM (comme l'achat d'une propriété).

Le processus est généralement rapide et tu peux obtenir ton AFM le jour même de la demande.

2. Ouvre un compte bancaire grec

Un compte bancaire local est nécessaire pour gérer les paiements relatifs à l'achat de la propriété, y compris le dépôt, le prix d'achat, les taxes et les paiements des services publics.

La plupart des banques exigeront :

• ton AFM ;
• un passeport ;
• une preuve d'emploi ou de revenus ;
• une preuve d'adresse.

3. Commence la recherche de propriété

Explore les annonces en ligne sur Properstar pour trouver des propriétés à vendre dans la région qui t'intéresse. Tu peux utiliser nos filtres avancés et même dessiner ta zone préférée sur la carte.

Envisage de faire appel à un agent immobilier pour obtenir de meilleures informations sur le marché et de l'aide dans la recherche de propriétés qui répondent à tes critères et à ton budget.

4. Trouve un agent immobilier

Le bon agent immobilier peut fournir des informations sur le marché local, t'aider à trouver des propriétés qui répondent à tes critères et gérer le processus de négociation.

Voici comment t'assurer de choisir le meilleur professionnel pour tes besoins :

• Compétence locale : Recherche des agents ayant une connaissance approfondie de la région qui t'intéresse. Ils doivent être au fait des tendances immobilières locales, des prix et des particularités de la communauté.
• Compétences linguistiques : Si tu ne parles pas couramment le grec, il est essentiel de trouver un agent capable de communiquer efficacement dans ta langue et de servir d'intermédiaire avec les vendeurs, les avocats et les autres parties impliquées dans le processus.
• Expérience et qualifications : Vérifie l'expérience et les qualifications de l'agent. Il doit avoir un solide parcours dans l'assistance aux acheteurs étrangers et être enregistré auprès d'une association immobilière reconnue en Grèce.

Tu peux utiliser la fonction de recherche d'agents sur Properstar pour trouver des agents immobiliers locaux fiables. Notre plateforme offre un accès à un large réseau de professionnels sélectionnés pour leur compétence et leur fiabilité, facilitant ainsi la recherche d'un agent qui répond à tes besoins spécifiques.

5. Visite les propriétés qui t'intéressent

Visite les propriétés potentielles pour évaluer leur état, leur emplacement et leur adéquation.

6. Vérifications légales et due diligence

Le cadastre (Ktimatologio) est crucial pour vérifier l'état légal de la propriété : il t'aide à t'assurer qu'elle est exempte de dettes, de charges ou d'hypothèques, et que le vendeur a le droit légal de vendre. Pour cela, il te suffit de demander un certificat au cadastre.

Assure-toi que la propriété est conforme aux lois locales de zonage et de planification urbaine. Cet aspect est particulièrement important pour les nouvelles constructions ou les propriétés rurales, où il peut y avoir des restrictions.

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est fortement recommandé de procéder à une inspection de la propriété pour vérifier son état structurel.

7. Fais une offre

Avec l'aide de ton agent immobilier, fais une offre pour la propriété. Si elle est acceptée, tu passeras à la phase contractuelle.

8. Signature du contrat préliminaire (Préliminaire)

Cet accord préliminaire entre l'acheteur et le vendeur garantit l'achat et prévoit généralement un acompte de la part de l'acheteur (généralement 10 % du prix d'achat). Il précise les termes et conditions de la vente et engage les deux parties à la transaction.

Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il doit restituer le double du montant de l'acompte.

9. Finalise les dispositions pour le prêt hypothécaire (si applicable)

Finalise les termes avec ta banque si tu finances l'achat par un prêt hypothécaire.

10. Signature de l'acte de vente (Contrat Final)

La dernière étape est la signature de l'acte de vente (Symvoliagogiki Praxi) devant un notaire, transférant la propriété. L'acheteur doit payer le reste du prix d'achat ainsi que toutes les taxes et frais associés à ce moment-là.

Les deux parties doivent présenter leur identification, l'AFM, la preuve du paiement de l'acompte et les détails du prêt, si applicable.

11. Enregistre la propriété

Après la signature de l'acte, le nouveau propriétaire doit enregistrer la propriété auprès du cadastre local. Cette étape est essentielle pour la protection légale.

12. Paie les taxes et frais associés

Les acheteurs sont responsables du paiement de l'impôt sur le transfert de propriété ou de la TVA (FPA) pour les nouvelles propriétés, ainsi que des droits de timbre, des frais de notaire et des frais d'enregistrement. En fonction de la région, le coût total peut varier de 8 % à 12 % du prix d'achat.

Taxes pour les nouvelles propriétés

Taxes pour les propriétés revendues

Coûts supplémentaires

Étant donné la complexité du processus, il est conseillé d'engager un avocat spécialisé en droit immobilier grec.

Voici quelques ressources utiles que tu peux consulter :

• Ministère des Affaires Étrangères de Grèce : Pour des informations sur les procédures de demande d'AFM pour les étrangers.
• Ktimatologio (Cadastre) : Pour les vérifications de l'état légal de la propriété.
• Bureau des Impôts Publics : Pour les détails sur les taxes liées aux transactions immobilières.
• Association des Notaires de Grèce : Offre des informations sur le processus d'enregistrement des propriétés.

13. Transfère les services publics

Transfère les services publics à ton nom et active les services locaux.

De nombreuses banques grecques, comme la Banque Nationale de Grèce, Eurobank et Alpha Bank, offrent des prêts hypothécaires aux étrangers, bien que les conditions puissent différer de celles appliquées aux résidents.

Les taux d'intérêt pour les prêts en Grèce peuvent varier en fonction de l'institution bancaire. Actuellement, Alpha Bank propose des taux autour de 3,20%, tandis que Eurobank commence à 3,50% pour les non-résidents. Ces taux sont sujets à variation et dépendent de plusieurs facteurs, notamment les conditions de la banque et ton profil financier.

Comment obtenir un prêt hypothécaire

Pour obtenir un prêt en Grèce, les documents suivants sont généralement nécessaires :

• Un passeport valide ou un code fiscal grec (AFM)
• Preuve de revenu (ex. : bulletins de salaire récents ou déclarations de revenus)
• Relevés bancaires récents
• Un rapport de crédit de ton pays d'origine
• Preuve de ta résidence principale
• Preuve du dépôt

Les banques grecques acceptent généralement les documents en anglais, bien que la traduction en grec puisse parfois accélérer le processus.

Après avoir rassemblé les documents, contacte les banques pour obtenir une pré-approbation de prêt, qui te donnera une estimation du montant du prêt et des taux d'intérêt que tu pourrais attendre.

Assure-toi que toute la documentation de la propriété est précise et à jour, y compris les titres de propriété et les certificats de performance énergétique.

Une fois le prêt approuvé, la banque se chargera de la plupart des questions juridiques et administratives.

Considérations spéciales pour les non-résidents

Les non-résidents peuvent généralement obtenir des prêts couvrant jusqu'à 70% du prix de vente ou de la valeur estimée de la propriété, nécessitant un apport d'au moins 30% plus les taxes et frais.

Le processus pour les non-résidents implique plus de documentation et une approche légèrement différente par rapport aux résidents. Il est également important de noter que les prêts pour non-résidents ont souvent des taux d'intérêt plus élevés que ceux pour les résidents, afin de refléter le risque accru associé aux prêts internationaux.

Dans certaines régions de la Grèce, comme les zones proches des frontières ou sur certaines îles stratégiques, l'achat de biens immobiliers par des étrangers peut être soumis à des restrictions ou nécessiter des autorisations spéciales. Ces zones comprennent certaines îles proches de la Turquie ou des régions à proximité des frontières nord.

De plus, le système bureaucratique en Grèce peut être complexe et souvent lent. La gestion des démarches administratives, la délivrance des permis et l'obtention des documents nécessaires peuvent prendre du temps et être source de frustration, surtout si tu n’es pas familier avec le système local.

Dans certaines zones rurales ou îles, la documentation relative à la propriété peut être incomplète ou peu claire. Il est essentiel de vérifier attentivement la validité du titre de propriété et de s'assurer qu'il n'y a pas de litiges ou de problèmes juridiques liés au bien immobilier. L'aide d'un avocat local spécialisé est souvent nécessaire.

Certaines régions de Grèce, en particulier les plus éloignées ou isolées, peuvent avoir des infrastructures limitées (routes, réseaux d'eau, électricité). Vérifie la qualité des infrastructures et l'accès, surtout si tu envisages d'utiliser la propriété comme résidence principale.