6 choses à savoir sur la SCI et sa fiscalité

Le recours à une SCI (Société civile immobilière) fait partie des investissements locatifs les plus courants et les plus intéressants. Cependant, sa fiscalité présente quelques particularités, qu’il convient d’avoir à l’esprit. Voici les plus importantes.

1/ C’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier

D’un point de vue fiscal, seule la SCI est propriétaire du bien immobilier proposé à la location. Conséquence ? Les associés de la société sont, eux, titulaires de parts de l’entreprise, à la hauteur de leur investissement initial ! Ce qui n’est pas anecdotique, puisque la SCI va permettre d’optimiser sa fiscalité, et de faciliter la transmission de son patrimoine…

2/ La SCI peut payer l’impôt sur les sociétés…

Concernant l’imposition annuelle de la SCI, deux options existent : l’impôt sur les sociétés, et l’impôt sur le revenu. Celui sur les sociétés offrent certains avantages :

• La possibilité de réduire le résultat imposable grâce à l’amortissement fiscal du bien ;
• La déduction des charges (travaux, frais de notaire, droit d’enregistrement…) ;
• La possibilité d’influer sur le revenu imposable des associés, en jouant sur le montant des dividendes…

L’impôt sur les sociétés présente cependant quelques inconvénients. Citons, notamment, le risque d’une imposition sur les plus-values immobilière plus importante, à cause de la déduction de l’amortissement, et des frais de comptabilité plus élevés.

3/ … ou être soumise à l’impôt sur le revenu

Alors, que choisir entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS ? Il n’y a pas, en la matière, de « bonne réponse ». Cependant, l’impôt sur le revenu sera plus intéressant pour les personnes situées dans les tranches d’imposition entre 0 et 11%. L’impôt sur les sociétés conviendra mieux, pour sa part, aux revenus élevés, tant que les foyers concernés ne souhaitent pas avant tout revendre à court terme ou à moyen terme afin de faire une plus-value.

4/ Un assujettissement à la TVA qui varie

Toutes les SCI ne sont pas assujetties à la TVA, pour tous les biens qu’elles possèdent. Ainsi :

• Les SCI à usage d’habitation ne sont pas assujetties à la TVA, à l’exception des locations meublées accompagnées de trois prestations supplémentaires au minimum (petits-déjeuners, nettoyage, activités de loisir…). Si vous investissez dans une résidence sénior avec services, il est donc probable que vous ayez à facturer de la TVA.
• Les SCI à usage agricole sont exonérées de TVA.
• Les SCI à usage professionnel sont assujetties à la TVA si le bien proposé est équipé ou aménagé. En cas de location professionnelle nue, il est possible de choisir de facturer de la TVA.

5/ Une optimisation possible de la transmission au sein d’une famille

Dans le cadre d'une succession, les héritiers doivent s’acquitter de ce que l’on appelle des « droits de succession ». En matière de transmission de bien immobilier, ils peuvent être particulièrement important. Or, la constitution d'une SCI familiale permet de bénéficier de certains abattements, avec des donations au bénéfice des enfants ou petits-enfants effectuées lorsque les associés sont vivants.

Les abattements sont particulièrement intéressants :

• Pour une donation entre parent et enfant, l’exonération des droits de mutation peut atteindre 100 000 euros ;
• Pour une donation entre grand-parent et petit-enfant, l’exonération peut atteindre 31 865 euros ;
• Pour une donation entre arrière-grand-parent et arrière-petit-enfant, l’exonération peut atteindre 5 310 euros.

Un point de vigilance toutefois : il n'est possible de bénéficier de ces exonérations qu'une fois tous les 15 ans.

6/ Le devenir des biens en cas de liquidation

Si les associés souhaitent mettre fin à la SCI, ils doivent procéder à la liquidation de la structure. Pour cela, une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée, avec la nomination d’un liquidateur (le plus souvent, c’est l’un des dirigeants qui assume ce rôle). L’AG aura alors plusieurs options, s’agissant des biens de la SCI :

• La vente, les associés se partageant alors le produit de cette opération ;
• La restitution des biens, s’ils ont constitué un apport en nature de la part de l’un des associés ;
• L’attribution des biens à l’un des associés, en l’échange d’une contrepartie financière pour les autres associés.

La SCI est un outil précieux pour optimiser un investissement locatif. Attention au choix entre l’impôt sur le revenu, et l’impôt sur les sociétés : une fois la SCI créée, il n’est pas envisageable de revenir sur cette décision !