Guide de l'investissement locatif

Investir dans l’immobilier : les bases

Investir dans l’immobilier, c’est acquérir un bien (une maison, un appartement, un garage, un local commercial…), non pas pour y vivre ou en jouir au quotidien, mais pour en tirer un revenu – immédiat comme à venir – et constituer son patrimoine. Or, il n’existe pas une seule façon de placer son argent « dans la pierre ». Débutons donc ce guide par une présentation des différentes possibilités qui existent pour investir dans l’immobilier.

Différents types d’investissements

L’investissement dans l’immobilier est multiple : si vous souhaitez franchir le pas, plusieurs options s’offrent à vous. La plus connue de ces options ? Investir dans l’immobilier locatif. Celle-ci propose des conditions idéales pour éviter de prendre trop de risques.

Le principe ? Financer l’achat d’un bien (un appartement ou une maison) grâce aux loyers perçus mensuellement. Des loyers qui doivent compenser, au moins en partie, le montant des mensualités de remboursement du prêt immobilier qui ont permis l’acquisition de ce logement.

Autre possibilité : l’immobilier d’entreprise. Ce n’est pas le plus connu de tous les investissements, mais il se révèle assez sûr, avec des rendements plutôt attractifs. Il repose principalement sur l’achat de bureaux tertiaires, bénéficie de coûts de gestion moins élevés que l’investissement locatif et d’une demande stable – selon les chiffres du ministère de l’économie, le taux de vacance dans l’immobilier d’entreprise varie entre 4 et 5 %, un pourcentage plus intéressant que celui du locatif d’habitation).

Citons, aussi, l’investissement dans l’immobilier à l’étranger. Il ne permet pas de bénéficier des dispositifs français, mais il offre d’autres avantages. Dans certains pays, ainsi, le coût au mètre carré est moins élevé qu’en France, à niveau de prestation équivalent, et le cadre de vie est plus agréable. D’autres ont mis en place des incitations fiscales intéressantes, contribuant à limiter le risque pris.

Investir dans l’immobilier, cela peut aussi être « acheter de la pierre-papier ». Derrière cette expression, se cache un investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), soit l’achat de parts dans un ensemble immobilier administré par une société spécifique. Concrètement, avec une SCPI, vous n’achetez pas un appartement ou une maison, une partie d’un portefeuille de biens (ou d’un seul bien dans le cas d’une petite SCPI). Vous bénéficiez de fait de la rentabilité de ce bien, laquelle dépend du nombre de parts possédées. Son rendement moyen annuel ? Il est proche de 5 % !

Les « bonnes raisons » d’investir dans l’immobilier

Reste une question : pourquoi investir dans l’immobilier ? Après tout, cela impose de prendre un risque, qu’il soit calculé ou non ! Heureusement, les bonnes raisons de se lancer ne manquent pas. Voici les principales.

*Pour se constituer un patrimoine immobilier *

À l’inverse de la plupart des placements en Bourse, l’investissement immobilier n’est que peu impacté par la conjoncture économique et d’éventuelles crises politiques. Il reste en effet très rare de voir un bien perdre de la valeur : c’est même plutôt l’inverse !

Investir dans l’immobilier permet donc de se constituer un patrimoine, qui pourra être transmis à ses enfants par la suite. Ce qui est d’autant plus vrai que ce type d’opération peut être, dans certains cas, totalement remboursé par les loyers perçus. Ainsi, le patrimoine immobilier se constitue petit à petit, sans effort supplémentaire par votre foyer.

*Pour préparer sa retraite *

Partir à la retraite, cela rime en général avec une baisse des revenus, de l’ordre de 25%. Or, en parallèle, les dépenses du quotidien restent, dans le meilleur des cas, stables, voire augmentent, en particulier en ce qui concerne les frais de santé. L’investissement immobilier permet donc d’anticiper l’impact budgétaire de la fin de son activité professionnelle, et d’obtenir :

Un complément de revenus à l’arrivée en retraite, via la perception de loyers tandis que le prêt immobilier est remboursé ;

D’être propriétaire d’un logement, qui a été payé par les loyers perçus des locataires pendant quelques années.

*Pour protéger ses proches *

L’immobilier est considéré comme une valeur refuge : il résiste mieux que tout autre placement à l’inflation et aux dégradations de la conjoncture économique. Il prend même plutôt de la valeur au fil des années ! Investir dans l’immobilier permet ainsi de protéger sa famille et de lui transmettre un patrimoine au moment du décès.

Par ailleurs, l’investissement dans la pierre contribue à aider ses enfants à se lancer dans la vie active, ou à sécuriser le quotidien d’un parent à la retraite. Certains dispositifs permettent en effet de bénéficier d’une réduction d’impôts lorsque l’on loue un bien à l’un des membres de sa famille.

*Pour payer moins d’impôts *

L’investissement locatif permet, enfin, de baisser ses impôts, grâce à différents dispositifs fiscaux. Ceux-ci s’adressent à la plupart des profils d’investisseurs et des projets. Par exemple, un investissement locatif dans un programme immobilier neuf, offre jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur une période de 12 ans grâce au dispositif Pinel !

Comment bien se préparer ?

Pour bien se préparer à investir dans l’immobilier, il faut avant tout assainir son budget, pour être un candidat crédible aux yeux de la banque susceptible de vous accompagner. Il vous faudra ainsi :

• Rembourser au maximum vos crédits à la consommation et vos diverses dettes, pour réduire votre taux d’endettement et augmenter votre capacité d’emprunt ;

• Réduire vos dépenses courantes (énergies, équipements divers, divertissements, sorties…), pour augmenter votre reste à vivre et montrer que vous gérez sainement votre budget. Évitez à tout prix, notamment, d’être à découvert (même autorisé) pendant les trois mois qui précèdent votre demande !

• En parallèle de cette « optimisation budgétaire », il vous faudra effectuer une recherche de biens immobiliers intéressants pour un investissement, estimer le montant de votre emprunt, vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux et sur la création d’une SCI… Mais, rassurez-vous : de tout cela, nous vous en parlons dans les prochaines pages de ce guide de l’investissement locatif !

Obtenir un prêt immobilier pour un investissement locatif

Dans l’immense majorité des cas, votre investissement locatif sera rendu possible par un emprunt immobilier. Pour monter votre dossier auprès d’une banque, et maximiser vos chances d’obtenir une réponse positive, il vous faudra répondre à plusieurs questions. Voici les principales.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Pour concrétiser votre projet d’investissement locatif, vous devez commencer par calculer votre capacité d’emprunt. Celle-ci est basée sur le ratio entre vos charges du quotidien et vos revenus, et permet de déterminer les mensualités que vous pourriez rembourser si une banque décidait de vous accorder sa confiance. Vous pourrez en déduire votre taux d’endettement actuel — un indicateur capital pour les organismes financiers — et futur, une fois l’opération immobilière réalisée.

Concrètement, pour calculer votre capacité d’emprunt, plusieurs types de revenus, concernant l’ensemble de votre foyer, sont pris en compte :

• Vos revenus nets avant impôts (salaires, revenus de gérance ou de profession libérale…) ;

• Vos revenus fonciers et locatifs, le cas échéant ;

• Vos autres sources de revenus, au premier rang desquels votre apport personnel.

• De ces revenus, vous devez déduire vos charges régulières et « inévitables » : votre loyer, vos autres crédits (à la consommation ou immobiliers) en cours, les pensions alimentaires, le coût des énergies et des assurances… Il vous reste ainsi, en principe, une somme, appelée « reste à vivre ».

Votre taux d’endettement sera déterminé en comparant le montant de vos revenus et celui de vos charges. Il ne devra pas dépasser 33% : au-delà, le financement sera refusé par la plupart des établissements financiers. Notez que la banque pourra prendre en compte, dans vos revenus, vos futurs loyers locatifs, afin de diminuer votre taux d’endettement. Cependant, afin de prendre en compte le risque de vacance locative, elle n’intégrera « que » 70% du montant des loyers.

C’est avec ces informations (vos revenus, vos charges, votre reste à vivre, votre taux d’endettement) que la banque va réaliser plusieurs simulations. Elles vous permettront de connaître le montant que vous pouvez emprunter, en fonction de la durée du prêt immobilier. Schématiquement, plus long sera le crédit, plus la somme obtenue sera importante… mais aussi, plus l’opération immobilière vous coûtera !

L’emprunt, avec ou sans apport ?

S’il n’est plus vraiment possible d’emprunter de l’argent sans apport dans le cadre de l’achat de sa résidence principale, ce n’est pas forcément le cas de l’immobilier locatif. En effet, certaines banques acceptent toujours de financer le bien et les frais liés à l’opération, comme les frais de notaire – on parle alors de « financement à 110% ».

Pour cela, il faut commencer par calculer la rentabilité brute de votre investissement locatif. Elle correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, rapportés au prix d’achat du bien. Soit : ((Loyer Mensuel x12) / Prix d'Acquisition) x 100. La rentabilité nette, pour sa part, correspondra à la rentabilité brute, dont on retire divers frais au cours de la vie du logement (charges locatives non récupérables, dépenses pour travaux, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt…).

Le calcul de cette rentabilité permettra de rassurer la banque sur la pertinence de votre achat immobilier locatif, et sur la limitation du risque qu’elle prend en acceptant de vous financer. Ce sera encore plus vrai si vous vous appuyez sur les dispositifs de défiscalisation qui existent, au premier rang desquels le dispositif Pinel (nous en reparlerons dans la suite de ce guide). Ils permettent d’obtenir des réductions d’impôts qui seront prises en compte dans le calcul de votre reste à vivre et qui, combinées à la perception des loyers, sont de nature à rassurer les banques.

Pour résumer, pour obtenir un financement sans apport – selon une étude réalisée par Nexity, c’est le cas de 60% des crédits pour un investissement locatif —, vous devez démontrer à la banque que les loyers générés vont couvrir une bonne part, si ce n’est la totalité, des mensualités du prêt. Elle saura ainsi que le risque d’impayé est faible, puisque lié à la vacance locative.

Comment préparer votre dossier de financement ?

Pour préparer votre dossier de financement, vous allez devoir réunir certaines informations et certains documents. Citons notamment :

• Les documents justificatifs de votre identité et de votre situation personnelle. La carte d’identité, un passeport ou un titre de séjour en France ; un justificatif de domicile ; un justificatif de votre situation familiale actuelle ; vos derniers relevés bancaires.

• Les documents relatifs à votre activité professionnelle. Vos dernières fiches de paie et/ou votre contrat de travail ; les deux derniers avis d’imposition ; vos déclarations fiscales si vous êtes travailleur indépendant.

• Les pièces qui concernent au projet immobilier. Le compromis de vente pour l’achat d’un bien ancien ; une estimation du coût des travaux ; un contrat VEFA (Vente en état futur d'achèvement) ; un projet de contrat de location.

• Les pièces qui justifient de votre patrimoine. Relevés de comptes d’épargne, titres de propriété d’autres biens…

Quelles assurances prévoir ?

Comme pour tout emprunt, la banque vous demandera de sécuriser votre opération. Ainsi, en achetant un bien pour le louer, l’établissement financier vous demandera de souscrire à :

• Une garantie décès ;

• Une garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Vous pourrez aussi améliorer votre couverture en ajoutant les garanties ITT (incapacité temporaire de travail), IPP (invalidité permanente partielle) et IPT (invalidité permanente totale), voire une assurance perte d’emploi.

Votre banque pourra aussi vous proposer de souscrire une assurance loyers impayés. Cela pourra être intéressant pour vous protéger en cas de défaut de paiement de vos locataires, et pour rassurer la banque si votre dossier fait hésiter votre conseiller. Sans oublier que, si vous relevez du régime réel d’imposition, les primes payées aux assurances sont déductibles des revenus fonciers !

Quelles étapes après l’achat immobilier ?

Attention, prévoyez, lorsque vous montez votre dossier pour un emprunt immobilier locatif, une somme « de sécurité ». En effet, votre reste à vivre doit être assez important pour faire face :

• Aux éventuels impayés de loyer, même si vous avez une assurance dédiée (souvent, elles ne se déclenchent qu’après quelques mois d’impayés) ;

• Aux coûts des travaux courants et de l’entretien du bien ;

• Au paiement de la taxe foncière ;

• Aux frais de copropriété…

Un conseil ? Provisionnez, tous les mois, entre 5 et 10% du montant du loyer sur un compte bancaire dédié. Ainsi, en cas de pépin et d’imprévu, vous n’aurez pas à toucher à votre budget familial !

Quel type de bien immobilier choisir ?

Dans le neuf ou dans l’ancien ? Près de chez vous, ou à l’autre bout du monde ? Dans une résidence pour les seniors, ou pour les étudiants ? Investir dans l’immobilier locatif, c’est choisir entre différentes opportunités d’achat. Voici les clés pour déterminer le bien qui correspond à votre profil et à vos envies.

L’achat dans le neuf, une sécurité

Investir dans le neuf, c’est souvent le réflexe de nombreux futurs propriétaires immobiliers. Il faut dire que cela offre une certaine tranquillité à long terme. Ainsi que certains avantages :

• Un bâtiment aux normes récentes, donc moins énergivore et plus sécurisé que dans l’ancien ;

• Un bien situé dans un quartier en rénovation, appelé donc à prendre de la valeur ;

• Le bénéfice de la garantie décennale de la part du constructeur (sur la toiture, les fondations…) ;

• Des travaux d’entretien plus limités que dans l’ancien, surtout pendant les premières années ;

• Des frais de notaire réduits (3 à 4% du prix du bien) ;

• La possibilité, en fonction des programmes, de bénéficier d’un remboursement de la TVA de 20 % ;

• L’accès au dispositif Pinel, accordant une réduction d’impôt sur le revenu sous certaines conditions (plafonnement du loyer, engagement de location sur la durée…) ;

• Plus de liberté pour aménager le logement, en amont de la construction…

Quelques inconvénients sont cependant à noter concernant le neuf : moins de choix dans les biens ou les emplacements, des logements avec moins de charme que certains biens anciens, une hauteur sous plafond moins importante…

L’achat dans l’ancien, pour l’emplacement notamment

Les biens anciens ont, a priori, votre préférence ? Il faut dire qu’ils présentent certains avantages :

• Un emplacement souvent plus intéressant, au cœur des villes, parfois protégés au titre du patrimoine national, ce qui compte au moment de trouver un locataire ;

• Un prix d’achat au m2 plus accessible, même s’il faut prendre en compte les coûts annexes (travaux d’entretien ou de rénovation, dépenses d’énergie…)

• L’existence d’aides à la rénovation et des dispositifs fiscaux dédiés à l’ancien qui permettent d’optimiser l’opération ;

• Un rendement locatif un peu meilleur que dans le neuf ;

• Une disponibilité immédiate du bien, contrairement au neuf, puisque celui-ci n’a pas à être terminé…

Bien sûr, comme pour le neuf, quelques inconvénients sont à noter : des frais de notaire plus élevés (7 à 8% du prix du bien), des travaux souvent nécessaires avant toute mise en location, des performances énergétiques moins intéressantes…

Appartement « classique », résidence… que choisir ?

De fait, de nombreux biens sont adaptés à un investissement locatif. Quelques critères sont cependant à avoir à l’esprit au moment de privilégier un logement par rapport à un autre, afin d’éviter les périodes de vacance locative d’une part, et les mauvaises surprises d’autre part :

• La localisation du bien dans sa ville. Idéalement, il doit être proche du centre-ville (voire dans le centre-ville), avoir accès aux transports en commun et/ou aux principaux axes routiers, et aux équipements qui correspondent à la typologie de foyers amenés à y vivre (des écoles pour les familles, les universités pour les étudiants…) ;

• L’aménagement du bien. Il doit être capable de « séduire » chaque personne intéressée, en offrant un agencement logique et agréable des pièces qui le composent ;

• Le voisinage. Le bien ne doit pas souffrir de nuisances immédiates, pour que vos locataires puissent rester longtemps.

Notez, par ailleurs, qu’en plus d’investir dans un logement « classique » (dans une copropriété par exemple), vous pouvez choisir un bien situé dans une résidence étudiante ou dans une résidence senior. Ils offrent un rendement de l’ordre de 4%, avec des dispositifs fiscaux avantageux, mais avec des bénéfices différents :

La demande est plus forte concernant les logements étudiants (cinq fois plus importante que l’offre, selon les deniers chiffres), le prix d’acquisition est relativement faible (à partir de 60 000 euros en moyenne) mais les loyers sont moins élevés ;

Les loyers sont plus intéressants dans les résidences senior, le bien est plus susceptible de prendre de la valeur, mais les candidats à la location sont moins nombreux, du fait de la baisse de revenus une fois l’âge de la retraite arrivé.

Immobilier locatif : dans quelle ville ?

Reste une question : faut-il acheter un bien destiné à la location dans votre ville, ou ailleurs (dans une autre région notamment) ? S’il n’y a pas de réponse définitive à cette question, quelques éléments aident à se décider.

Tout d’abord, veillez à acheter dans une ville où le rendement locatif est le plus élevé. En 2022, il s’agissait, selon le baromètre LPI-SeLoger, de Montpellier, Marseille et Toulouse pour les villes de plus de 200 000 habitants, et de Perpignan, Nîmes et Limoges pour les communes de moins de 200 000 habitants. Étudiez donc le rendement moyen de votre ville : s’il est satisfaisant, pourquoi vous en éloigner ?

C’est d’autant plus vrai qu’il est déconseillé d’opter pour un bien immobilier locatif situé dans une ville trop loin de votre résidence principale. Et ce, même si le rendement brut vous paraît imbattable : la gestion d’un tel logement sera lourde, en raison du coût des déplacements (que ce soit pour la sélection du bien, les travaux, les recherches de locataires, l’entretien…). Bien sûr, vous pourrez confier ces opérations à une entreprise (le plus souvent, une agence immobilière). Mais cela aura un impact non-négligeable sur votre rendement, puisque vous devrez verser à votre prestataire l’équivalent de 10% du loyer perçu.

Des arguments qui « comptent » encore plus dans le cas des personnes vivant à l’étranger, mais qui souhaitent acheter en France. Si vous êtes concerné, sortez la calculatrice : avez-vous les moyens de revenir pour visiter des biens, passer chez le notaire, superviser les travaux éventuels, sélectionner un locataire ? Si ce n’est pas le cas, pouvez-vous déléguer la gestion du bien à un proche, toujours installé en France ?

Investissement locatif : les dispositifs fiscaux

En France, toutes les grandes agglomérations, et de nombreuses autres de taille moyenne, sont considérées comme des zones « tendues », dans lesquelles l’offre est nettement inférieure à la demande de logement. C’est pourquoi il existe de nombreux dispositifs fiscaux, pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.

Trois bonnes raisons fiscales d’investir dans l’immobilier locatif

Profiter des dispositifs fiscaux dédiés à l’immobilier locatif est intéressant à plus d’un titre. Voici trois « bonnes raisons » de vous lancer :

• Pour réduire vos impôts. C’est la raison la plus évidente : avec l’immobilier neuf, vous pouvez réduire le montant de votre imposition, d’un montant déterminé par la localisation du bien, de la durée de mise en location, ou encore du dispositif choisi.

• Pour investir dans l’immobilier sans apport. Acheter un bien pour y vivre sans apport est devenu presque impossible. Or, avec l’immobilier locatif, cela est beaucoup plus simple puisque la banque considérera que le dispositif fiscal « se substitue » à un apport personnel, du fait des économies d’impôts réalisées.

• Pour épargner en vue de la retraite ou d’une transmission à ses enfants. La défiscalisation immobilière permet d’augmenter son patrimoine grâce, d’une part, à l’argent économisé avec les réductions d’impôt, et, d’autre part, aux loyers perçus.

Le dispositif Pinel

De quoi il s’agit ? Quels avantages ?

Avec le dispositif Pinel, si vous vous engagez à louer votre bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous avez la possibilité de récupérer 10,5%, 15% ou 17,5% de sa valeur pendant la durée de mise en location, sous la forme d’une réduction d’impôts. Et ce, dans la limite de 300 000 euros concernant la valeur prise en compte du bien, pour un plafond de déduction de 10 000 euros par an.

Quelles conditions pour en profiter ?

• Le bien immobilier doit être neuf (ou récemment rénové à neuf) ;

• Il doit se trouver dans certaines zones géographiques (notamment les zones tendues) ;

• Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter certains plafonds ;

• Le bien doit être loué pour une résidence principale, non-meublée.

Le dispositif Denormandie

De quoi il s’agit ? Quels avantages ?

Assez proche du dispositif Pinel, le dispositif Denormandie a été mis en place en janvier 2019. Il concerne les achats de logements anciens, pour rénovation avant mise en location. Il offre, par ailleurs, des réductions d’impôts (calculées à partir du coût d’acquisition et des travaux, avec un plafonnement de 300 000 euros) de :

• 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;

• 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;

• 21% pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

Quelles conditions pour en profiter ?

• Avant d’être loué, le bien doit avoir besoin d’être restauré ;

• Il doit être situé dans une zone avec de nombreux logements vides ou vétustes ;

• Les travaux doivent représenter au moins le quart du total de l’opération ;

• Ces derniers doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30%, ou concerner au moins deux éléments parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres ;

• Les loyers et ressources des locataires doivent respecter certains plafonds.

Le dispositif Cosse (devenu Loc’Avantage)

De quoi il s’agit ? Quels avantages ?

Devenu Loc’Avantage, le dispositif Cosse (ou « Louer Abordable ») concerne la location de logements abordables. Il offre une réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 65% des sommes demandées au titre des revenus locatifs. Le principe est simple : la réduction d’impôt est proportionnelle au rabais effectué.

Quelles conditions pour en profiter ?

Pour profiter du dispositif Loc’Avantage, il faut signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), qui repose sur les conditions suivantes :

• La location d’une résidence principale non-meublée ;

• Des ressources des locataires et des loyers plafonnés ;

• Un niveau correct de performances énergétiques (les logements classés F et G sont exclus du dispositif) ;

• Un engagement de location de 6 ans minimum.

Le dispositif Censi-Bouvard

De quoi il s’agit ? Quels avantages ?

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les biens proposés en location meublée, au sein d’une résidence avec services (pour les étudiants, les seniors, en EHPAD ou appart-hôtel) – gérée par un exploitant. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien, sur une durée de 9 à 12 ans, et le remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement. Il peut, par ailleurs, être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Notez que ce dispositif ouvre l’accès au statut LMP (Loueur meublé professionnel). Ce dernier est fait pour les personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur, dont les revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an et 50% des revenus globaux. Il offre une réduction du revenu imposable et une baisse du montant des droits de succession.

Quelles conditions pour en profiter ?

• Le bien proposé à la location doit être meublé ;

• Il doit être situé dans une résidence avec services ;

• Un bail commercial, d’une durée de 9 à 12 ans, doit être signé avec l’exploitant de la résidence.

Le dispositif Loi Malraux

De quoi il s’agit ? Quels avantages ?

La loi Malraux concerne les bâtiments anciens, nécessitant une rénovation. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux, avec un plafond de 100 000 euros par an pendant 4 ans.

Quelles conditions pour en profiter ?

• Le bâtiment à rénover doit se situer dans certaines zones géographiques ;

• Il est recommandé de passer par un opérateur, qui pourra confirmer l’éligibilité des travaux au dispositif Loi Malraux ;

• Notez que les économies réalisées avec la Loi Malraux ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement global des niches fiscales.

Le dispositif LMNP

De quoi il s’agit ? Quels avantages ?

En tant que particulier, lorsque vous louez un bien en meublé, vous êtes considéré d’office comme un loueur meublé non-professionnel, ou LMNP. Ce statut permet de choisir le mode de déclaration de ses revenus locatifs, entre :

• Le régime micro-Bic, où l’on impute un forfait de 50% de charges sur les loyers ;

• Le régime réel, basé sur les charges réellement payées et sur les amortissements.

• Le régime LMNP permet donc d’optimiser ses déclarations fiscales, en choisissant ce qui est le plus avantageux, année après année.

Quelles conditions pour en profiter ?

Aucune ! Ce régime s’applique pour toutes les zones géographiques, tous les baux (meublés ou non-meublés) et tous les locataires (peu importe leurs revenus). Et ce, sans engagement de location.

Le dispositif Monuments historiques

De quoi il s’agit ? Quels avantages ?

C’est un cas très particulier, mais le dispositif Monuments historiques permet de déduire des revenus, 50% des charges foncières (travaux compris) dans le cas d’un bien fermé à la visite, et 100% s’il est possible de le visiter.

Quelles conditions pour en profiter ?

• Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale, accordée par un Architecte des Bâtiments de France ;

• Le bien immobilier doit être conservé au moins 15 ans.

Dans l’ancien, dans le neuf : quels dispositifs ?

Tous les dispositifs ne s’appliquent pas à tous les biens. Voici un petit tableau pour y voir plus clair :

La création d’une SCI

Vous souhaitez sécuriser la gestion de votre investissement immobilier locatif, et protéger votre patrimoine personnel et familial ? Il est plus que recommandé de créer une SCI (Société civile immobilière). Explications.

SCI : qu’est-ce que c’est ?

Une Société civile immobilière, ou SCI, est une société (immatriculée, à ce titre, au registre du commerce et des sociétés) qui associe plusieurs personnes, toutes propriétaires d’un même bien immobilier. Ainsi, au sein d’une SCI, chaque participant est un « associé », qui possèdes des « parts sociales » de la structure, en fonction de son apport.

La SCI permet à la fois de protéger les associés, et de simplifier la transmission des parts en cas de décès de l’un des associés. C’est elle qui détient, d’un point de vue légal, le patrimoine immobilier : chaque personne qui participe n’est propriétaire que de pars de celui-ci.

Les avantages de la SCI

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, créer une SCI présente de nombreux avantages. Citons notamment :

• Une meilleure protection du patrimoine personnel des associés, puisqu’en cas de difficultés financières, c’est d’abord la SCI elle-même qui sera poursuivie par les créanciers ;

• L’absence de clause de solidarité entre les associés. Un éventuel créancier devra donc, s’il souhaite poursuivre au-delà de la SCI, se retourner contre chaque associé indépendamment pour faire valoir ses droits ;

• Une libre gestion par les associés de leurs parts de la SCI, qu’ils peuvent vendre ou transmettre comme bon leur semble (au contraire, notamment, de l’indivision) ;

• Un choix possible entre l’impôt sur les sociétés et celui sur le revenu. Il n’y a pas de « bonne réponse » en matière de fiscalité de la SCI. Rapprochez-vous de votre expert-comptable (il est recommandé de faire appel à un professionnel de la comptabilité) pour savoir ce qui, en fonction de votre patrimoine, de vos revenus et de votre imposition actuelle, est le plus pertinent dans votre cas.

SCI : avec qui ?

S’il faut être au minimum deux pour créer une SCI, sachez que d’une part, il n’y a pas de limites au nombre d’associés, et que d’autres part, aucun lien formel n’est exigé entre les personnes qui y participent. Concrètement, cela signifie que vous pouvez mettre en place une SCI familiale, avec vos parents et vos frères et sœurs, une SCI avec la personne qui partage votre vie (que vous soyez ou non marié avec celle-ci), ou bien encore… avec des collègues de travail ! Par ailleurs, les mineurs peuvent détenir des parts d’une SCI. S’ils n’ont pas été émancipés, ils doivent cependant obtenir, devant un notaire, l’approbation de leurs parents.

Attention, n’oubliez pas que votre SCI ne peut avoir un but commercial : avec vos associés, vous ne pourrez pas acheter des biens pour les revendre immédiatement afin de réaliser une plus-value. Ainsi, vous ne pourrez pas louer en meublé avec une SCI… car les bénéfices réalisés avec un tel bail sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux !

Quelles démarches pour créer une SCI ?

La création d’une SCI impose de réaliser certaines démarches administratives. En effet, il faut commencer par rédiger les statuts de la structure, sous seing privé ou par un acte notarié. Chaque associé devra, bien sûr, les signer, afin qu’ils puissent être enregistrés par le Trésor Public. Pour cela, ils devront comporter un certain nombre de mentions, obligatoires depuis l’article 1835 du Code civil :

• Les apports de chaque associé ;

• La forme de la société ;

• L’objet social ;

• L’appellation de la SCI ;

• L’adresse du siège social ;

• Le montant du capital social ;

• La durée de la société ;

• Les modalités de fonctionnement de la SCI.

Ensuite, il convient de publier la constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales, puis de procéder à l’immatriculation de la société. C’est après ces étapes que le tribunal de commerce pourra « valider » la création de la SCI, puis vous remettre votre tout premier extrait K-Bis.

Des démarches qui ont un coût, à prendre en compte lorsque vous préparez votre projet d’investissement locatif :

• Rédaction des statuts et des différents documents administratifs : entre 200 (en utilisant des modèles disponibles sur Internet) et 2500 euros HT (en passant par un notaire) ;

• Frais d’annonce légale : environ 200 euros ;

• Déclarations diverses : 20 euros ;

• Frais d’immatriculation : 66,88 euros.

Location d’un appartement : comment ça se passe ?

La mise en location d’un appartement impose de réaliser certaines démarches. En tant que propriétaire, vous pouvez vous en charger vous-même, ou les confier à une agence immobilière. Comment choisir entre ces deux options ? Quels types de contrat de location proposer ? Quelle assurance choisir pour protéger son investissement immobilier ? Réponse tout de suite !

Vide ou meublé ?

C’est la première question à se poser lorsque l’on souhaite louer un bien : faut-il proposer un bail de location « vide », ou meublé ? Dans le premier cas, c’est assez simple, l’appartement ou la maison n’abrite aucun meuble ou équipements divers. Le locataire peut s’y installer avec l’ensemble de ses affaires (mobilier, appareils électro-ménagers, vaisselle…) !

Dans le second cas, l’appartement doit être habitable immédiatement. Ainsi, une location meublée doit comporter obligatoirement les éléments suivants :

• De la literie (avec une couette ou une couverture) ;

• De quoi occulter les fenêtres (volets extérieurs ou intérieurs, stores, rideaux épais…) dans les chambres à coucher ;

• Des plaques de cuisson, avec un four ou un four à micro-ondes ;

• Un réfrigérateur / congélateur ;

• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;

• Une table et des chaises

• Des étagères de rangement ;

• Des luminaires ;

• Du matériel d'entretien ménager.

Vous le voyez, louer en meublé, cela impose certains frais d’équipement ! Cependant, cela permet de louer en moyenne 20% plus cher. Le tout, avec un bail beaucoup moins contraignant : il est signé pour une durée d’un an (ou 9 mois pour une location étudiante), avec un dépôt de garantie de 2 mois, et un préavis que l’on peut donner, en tant que propriétaire, 3 mois seulement avant l’échéance du bail. Contre, pour la location vide, un bail signé pour 3 ans minimum, avec un seul mois de loyer hors charge en dépôt de garantie, et un préavis à donner 6 mois avant échéance.

De plus, louer en meublé permet de limiter son imposition sur les loyers perçus, grâce au régime réel simplifié, en amortissant le bien et en déduisant les charges inhérentes à un tel bail. En location vide, il n’est possible de déduire que les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation !

La location meublée offre ainsi une meilleure rentabilité, brute comme nette. Il faut cependant accepter de faire face à des changements de locataires plus réguliers que pour une location vide. Et, régulièrement, de renouveler certains équipements.

Le cas de la location saisonnière

Si votre bien se trouve dans une zone touristique, vous pouvez aussi choisir de ne le louer qu’une partie de l’année. On parle alors de location saisonnière. Vous devrez alors :

• Déclarer à la mairie votre intention de louer en saisonnier. Celle-ci vous communiquera alors les démarches nécessaires et les éventuelles autorisations à demander pour être en conformité avec les règles locales.

• Ne pas dépasser 4 mois de location, en cumulé, sur l’année.

• Ne pas louer à la même personne votre bien sur une durée supérieure à trois mois ;

• Meubler votre bien, puisque l’on ne peut pas faire de location vide avec une location saisonnière ;

• Rédiger un bail, avec un descriptif du bien et de son environnement ;

• Déclarer vos revenus dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), sous le régime forfaitaire ou réel.

Gestion locative : avec ou sans agence immobilière ?

Gérer un bien immobilier proposé à la location, c’est :

• Percevoir les loyers et les charges (et procéder à la révision annuelle du loyer et à la régularisation des charges) ;

• Envoyer au locataire des quittances de loyer ;

• Déclarer aux impôts les revenus locatifs ;

• Prendre en charge les réparations du logement et les sinistres non-couverts par l’assurance habitation du locataire ;

• Relancer le locataire en cas d’impayés, et mener d’éventuelles opérations de recouvrement ;

• Gérer les formalités de fin de bail…

Bref, la gestion locative, c’est souvent chronophage. C’est pourquoi il peut être recommandé, si votre emploi du temps ne vous permet pas de tout faire vous-même, si vous vivez loin du bien loué, ou si vous êtes propriétaire d’un parc immobilier important, de demander à une agence immobilière de s’occuper de toutes ces tâches. Pour cela, vous devez signer avec elle un mandat de gestion locative.

Dans ce cadre, l’agence immobilière va s’occuper de la recherche de locataire, de la gestion courante du bien (perception des loyers, menues réparations, envoi des documents…), et des aspects juridiques et financiers. Elle peut aussi vous aider à remplir vos déclarations fiscales, voire le faire à votre place, si cela fait partie des missions inscrites dans le mandat !

Le coût ? Il varie selon les régions et les agences. À l’année, en moyenne, cela coûte en général l’équivalent d’un mois de loyer, auxquels s’ajoutent des frais à chaque changement de locataire.

Les critères pour choisir un bon locataire

Vous préférez gérer vous-même votre location ? Le choix de la personne à qui vous allez confier votre logement est important – c’est d’autant plus vrai que vous allez probablement recevoir plusieurs dizaines de candidatures. Étudiez donc les éléments suivants, communiqués par le candidat à la location :

• Les revenus. Ils doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer.

• Le contrat de travail. L’idéal ? Un CDI, hors période d’essai.

• La fiche d’imposition. Elle doit être cohérente avec les fiches de salaire envoyées ;

• Les dernières quittances de loyer. Si le loyer que vous demandez est trop éloigné de celui que le candidat payait jusqu’à présent, les risques d’impayés augmentent ;

• L’âge du candidat. Un locataire qui approche de l’âge de la retraite, c’est un locataire qui va voir ses revenus baisser dans les années qui viennent. Sans oublier qu’au-delà de 65 ans, vous ne pourrez pas lui donner congé sans lui trouver une solution de relogement.

Par ailleurs, tentez de vous assurer du sérieux du locataire. Pour cela, il n’y a malheureusement pas de recette miracle, un candidat qui « présente bien » pouvant tout à fait s’avérer peu soigneux. Si possible, appelez tout de même le propriétaire du bien qu’il occupait jusqu’à présent, pour savoir s’il a, ou non, posé problème…

Un rappel, enfin : la loi interdit, sous peine de poursuites pénales, toute discrimination dans la sélection d’un locataire, qu’elle soit liée aux origines, à la religion, aux opinions politiques, aux mœurs ou au sexe. Refuser un logement pour l’une de ces raisons est passible, en France, de trois ans de prison et 45 000 euros d’amende.

Une sécurité : la garantie loyers impayés

La GLI (Garantie de loyers impayés) est, à bien des égards, indispensable pour sécuriser un investissement dans l’immobilier locatif. Elle permet de se protéger des impayés et retards de paiement du locataire, voire, pour certaines polices d’assurance, des dégradations locatives.

Chaque compagnie d’assurance a ses propres règles en la matière, mais sachez qu’elle ne se déclenche, en général, qu’au bout du deuxième mois d’impayé, après l’envoi d’une mise en demeure au locataire. Vous devez respecter certains critères (de ressources, de types de contrat…) dans la sélection de votre locataire pour qu’elle soit valide. Notez, à ce sujet, qu’Action Logement propose sa propre GLI, appelée Garantie Visale, qui présente l’énorme avantage d’être totalement gratuite. Elle prend en charge les impayés de loyer, jusqu’à 36 mois.

Un détail, enfin : si vous souscrivez à une assurance de loyers impayés, vous n’avez pas le droit d’exiger un garant à votre locataire. Dans le cas contraire, l’engagement pris par un tiers sera considéré comme nul.

Propriétaire-bailleur : vos droits et vos devoirs

Nous en arrivons à la dernière étape de votre « parcours » vers la gestion d’un bien immobilier proposé à la location (et par conséquent, le dernier chapitre de ce guide) : les droits et les devoirs du propriétaire-bailleur. Bien les connaître vous assurera une vraie tranquillité d’esprit au quotidien.

Les obligations du propriétaire-bailleur

Louer un bien, cela impose de répondre à certaines obligations. Voici les principales :

Fournir un logement décent. C’est un décret de 2002 qui encadre le caractère décent, ou non, d’un bien proposé à la location. Ce dernier doit assurer la sécurité physique et la santé des occupants, via une installation électrique aux normes, un accès à l’eau froide et à l’eau chaude, la présence de sanitaires… Le tout, avec une surface minimale de 9 m2 et une étanchéité à l’air extérieure satisfaisante – les passoires énergétiques devant, du reste, être petit à petit exclues du marché locatif.

Fournir un bail. Ce dernier doit indiquer le montant du loyer, les charges locatives, le dépôt de garantie, les caractéristiques du bien… Il doit être accompagné de différents diagnostics (au premier rang desquels, le diagnostic de performance énergétique) et d’un état des lieux détaillé, à ressortir à la fin du bail. Ce dernier permet de comparer l’état du bien à l’entrée et à la sortie du locataire, tout en tenant compte de la vétusté progressive des lieux.

Effectuer des travaux qui seraient nécessaires. Si certaines opérations relèvent de la responsabilité du locataire, d’autres travaux sont à effectuer par le propriétaire. Ce sont ceux qui assurent le confort du locataire : des volets à changer, une robinetterie vétuste, le remplacement de la chaudière, l’amélioration de l’isolation, l’entretien des toitures et façades…

Envoyer une quittance de loyer. Ce document doit être fourni, sur demande du locataire. Il n’est en revanche pas obligatoire de l’envoyer si ce dernier n’en fait pas le souhait.

Assurer au locataire une jouissance paisible des lieux. Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire, dès lors qu’il a remis les clés à son locataire, ne peut plus s’imposer dans le bien sans raison valable (des travaux par exemple).

Les droits du propriétaire

En tant que propriétaire, vous bénéficiez aussi de certains droits. Le premier ? Fixer librement le loyer appliqué au bien proposé à la location – même si, dans certaines grandes villes, un encadrement peut être mis en place. Vous avez aussi le droit de récupérer certaines charges locatives, dont le montant vient en sus du loyer lorsque les prestations liées bénéficient au locataire. Il s’agit notamment :

• De l’eau, froide ou chaude ;

• De l’électricité ;

• Des petites réparations des parties communes ;

• De l’entretien des parties communes ;

• Des frais de gardiennage ;

• De l’entretien des espaces extérieurs ;

• De la maintenance de l’ascenseur…

Enfin, vous avez le droit de récupérer votre bien au terme du bail, en respectant un préavis qui dépend du type de bail signé. Attention, dans le cas d’une location vide, cette opération doit être motivée, par exemple dans l’optique d’une revente du bien, ou encore en raison de retards réguliers dans le paiement du loyer.