Le rendement et la rentabilité sont deux notions souvent mises en avant par les agents et promoteurs immobiliers, lorsque l’on cherche à se lancer dans l’immobilier locatif. Et pour cause : il s’agit, en effet, de deux indicateurs extrêmement pertinents pour choisir un appartement ou une maison que l’on va proposer à la location. Des indicateurs, cependant, qui ne sont pas des synonymes et dont il faut connaître les différences. Alors, comment calculer le rendement d’un bien immobilier ? Comment déterminer sa rentabilité ? Quelles informations faut-il connaître ? Faisons le point !

Le rendement, premier indicateur très immédiat

Si la notion de rendement d’un bien immobilier locatif vous semble plus familière, ce n’est pas un hasard : c’est bel et bien cet indicateur qui est évoqué en premier dans le cadre d’une telle opération, qu’elle concerne un bien nu, un logement meublé ou encore un local commercial. Le rendement est ainsi exprimé en pourcentage (compris entre 4 et 10% dans la plupart des cas), et indique ce que va rapporter un bien durant sa mise en location.

Une information de nature à rassurer un investisseur potentiel, qui estime ainsi, souvent à raison, qu’il ne prend pas (ou peu) de risque à se lancer dans l’immobilier locatif. Mais il faut faire attention à la manière dont on calcule le rendement, pour ne pas prendre de mauvaise décision.

Le rendement brut…

Connaître le rendement d’un bien impose en effet de commencer par déterminer le rendement brut. C’est le plus simple à calculer, puisqu’il ne prend en compte que deux notions : le prix du bien d’une part, et ce qu’il rapporte tous les mois d’autre part. Il se calcule de la manière suivante :

Rendement brut = (Loyer perçu x 12 mois / Prix du bien) x 100.

Soit, pour un bien vendu 200 000 euros et un loyer annoncé à 800 euros par mois : 800 x 12 = 9 600 9 600 / 200 000 = 0,048 0,048 x 100 = 4,8%

Dans cet exemple, le rendement brut du bien sera de 4,8%. Un premier indicateur qui permet de préjuger de la pertinence d’une opération immobilière, mais qui mérite d’être affiné. Pour cela, il faut passer au rendement net.

… le rendement net…

Le rendement net permet d’intégrer au calcul précédent l’ensemble des frais liés à la « vie » du bien immobilier. Eh oui ! Tout logement impose au propriétaire certaines dépenses, comme les petits travaux de réparation, les frais de financement, les frais de recherche de locataire ou de gestion déléguée à une agence, les frais d’assurance, les charges de copropriété non-récupérables… Toutes ces dépenses vont ainsi amoindrir le rendement brut, tel que calculé ci-dessus. Pour cela, il faut effectuer le calcul suivant :

Rendement net = ((Loyer perçu x 12 mois – Frais annuels) / Prix du bien) x 100.

Reprenons donc notre exemple, et notre bien à 200 000 euros avec des loyers estimés à 800 euros par mois et un rendement brut de 4,8%. Imaginons que l’on estime les frais annuels liés à la gestion de ce bien, à 1800 euros par an : 800 x 12 – 1 800 = 7 800 7 800 / 200 000 = 0,039 0,039 x 100 = 3,9%

Le rendement net passe ainsi de 4,8% à 3,9%. L’acquisition immobilière peut donc être moins intéressante que prévu. Mais il faut, une dernière fois, aller plus loin, et s’intéresser au rendement net-net.

… et le rendement… net-net

Le rendement net-net, aussi appelé rendement net fiscal, correspond au rendement d’un placement immobilier une fois que l’on intègre les sommes versées au titre des impôts sur le bien. Soit, la taxe foncière et les éventuels BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou revenus microfonciers. Le rendement net-net se calcule donc de la façon suivante :

Rendement net fiscal = ((Loyer perçu x 12 mois – Frais annuels - Imposition) / Prix du bien) x 100.

Soit, pour compléter notre exemple d’un bien à 200 000 euros, avec ses loyers à 800 euros, ses frais annuels de 1 800 euros et, une imposition annuelle estimée à 1 200 euros : 800 x 12 – 1 800 – 1 200 = 6 600 6 600 / 200 000 = 0,033 0,033 x 100 = 3,3%

Le rendement net-net du bien s’affiche donc à 3,3%. Soit 1,5 point de pourcentage de moins que le rendement brut ! Petite précision : le rendement net fiscal doit être calculé en tenant compte des éventuels dispositifs fiscaux liés à l’opération. L’amortissement, notamment, peut réduire l’impact fiscal d’un achat dans l’immobilier locatif.

La rentabilité, pour connaître l’intérêt d’une opération

La notion de rentabilité, enfin, ne se détermine qu’une fois le bien vendu. Elle permet de savoir si l’on a réalisé une plus-value ou une moins-value, en tenant compte des loyers perçus, des coûts liés (dont les diverses impositions) et… de l’inflation.

Ainsi, un appartement vendu au même prix dans un contexte d’inflation de +5% entre la date d’achat et celle de cession, pourrait n’avoir pas été rentable. Pour cela, il faut donc s’assurer, calculatrice en main, que les loyers perçus, minorés des dépenses effectuées (impôts, travaux, frais divers de gestion…) ont bien compensé l’impact de la hausse des prix !

Rendement, rentabilité : comment choisir ?

De fait, lorsque vous choisirez un bien immobilier locatif, vous ne pourrez vous intéresser qu’à son rendement envisagé, la rentabilité ne se déterminant qu’à la fin de l’opération. Veillez simplement à ce que l’on vous présente bien des rendements nets, voire nets fiscaux, pour sécuriser au maximum votre achat immobilier. Enfin, s’agissant de la rentabilité, n’oubliez pas qu’elle sera impactée par les travaux effectués ; évitez donc les appartements dans des immeubles trop anciens, qui imposeront, à un moment ou à un autre, une importante rénovation pour continuer à être loués !

__Le rendement est la première information à consulter lorsque l’on compare des biens immobiliers en vue d’un investissement locatif. Dans la plupart des cas, brut, il s’affichera entre 4% et 10% : net, il sera forcément revu à la baisse, mais cette information affinée vous permettra de faire le meilleur choix ! __