Comment choisir une société de gestion immobilière au Portugal

Choisir le bon gestionnaire immobilier est essentiel.

Posséder une maison de vacances est un rêve merveilleux, mais cela peut aussi devenir très stressant. Si tu n'es pas présent régulièrement pour entretenir le jardin, payer les factures ou effectuer l'entretien de la chaudière, tu pourrais te retrouver à faire face à des surprises désagréables à ton retour. Même sans problèmes majeurs, tu pourrais t'inquiéter : les canalisations ont-elles explosé ? Les tuiles du toit se sont-elles envolées ? Le jardin est-il envahi par les mauvaises herbes ?

Une société de gestion immobilière fiable peut alléger ces préoccupations. Heureusement, le Portugal dispose d'un marché de gestion immobilière bien développé, notamment dans les principales zones touristiques comme l'Algarve, Porto, Cascais et Lisbonne.

Dans les régions plus rurales, les options pourraient être plus limitées. De nombreuses entreprises parlent anglais, ce qui facilite grandement la communication. À Lisbonne et Porto, destinations touristiques populaires, certains gestionnaires se spécialisent dans les locations à court terme, ce qui peut augmenter considérablement les revenus de ta propriété par rapport aux locations à long terme. Les meilleurs gestionnaires offrent également des services pour les invités et maintiennent la maison aux normes de qualité les plus élevées.

Certaines stations balnéaires ont leurs propres équipes de gestion. Par exemple, Quinta do Lago gère chaque propriété à l'intérieur de la station, aide à la commercialisation et s'assure que ta propriété respecte toujours leurs normes de qualité. Un autre avantage d'un bon gestionnaire immobilier est leur contribution dans les choix de mobilier et de décoration.

Si tu prévois de louer ta maison à court terme au Portugal, obtenir une licence Alojamento Local (AL) est essentiel. Cette licence te permet légalement d'offrir des locations à court terme et est obligatoire pour publier ta maison sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com.

Obtenir une licence AL implique de soumettre la documentation requise à la mairie (Câmara Municipal) où se trouve ta propriété. Le processus peut être long et tous les formulaires de demande sont en portugais. Une société de gestion immobilière fiable peut t'assister en s'occupant de la demande en ton nom, garantissant le respect de toutes les réglementations.

Les gestionnaires immobiliers jouent également un rôle crucial dans le marketing de ta propriété. Beaucoup ont leurs propres sites Web, notamment les stations balnéaires, où ils promeuvent aussi bien les ventes que les locations. D'autres utilisent des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Ils offrent généralement des services tels que la photographie professionnelle, des descriptions détaillées des propriétés et la mise en place de tarifs de location compétitifs pour minimiser les périodes sans occupation.

De plus, les sociétés de gestion immobilière s'occupent des tâches administratives — comme la collecte du courrier, le paiement des factures — et de l'entretien de la propriété. Certaines offrent également des services de conciergerie, tels que l'organisation de lits supplémentaires ou de lits bébé, les transferts aéroport, et d'autres petites attentions qui améliorent l'expérience des invités et augmentent l'attrait de ta propriété.

Louer ta propriété via une société de gestion au Portugal entraîne évidemment certains coûts. La plupart des gestionnaires immobiliers facturent environ 20% des bénéfices de location comme commission, plus un 6% de TVA supplémentaire.

De plus, les revenus locatifs sont soumis à imposition. Les non-résidents sont taxés à un taux fixe de 28% sur les revenus locatifs, mais tu peux déduire des dépenses comme l'entretien, les réparations, les primes d'assurance, les taxes locales sur la propriété (IMI) et les commissions de gestion immobilière de tes revenus imposables.

Choisir un gestionnaire immobilier fiable est essentiel. L'adhésion à des organisations comme la National Association of Local Lodging Establishments (NALLE) ou l'Association of International Property Professionals (AIPP) indique un engagement envers des normes professionnelles. Il est recommandé de demander un entretien avec les gestionnaires potentiels, de vérifier leurs références et de s'assurer qu'ils sont experts dans les réglementations touristiques actuelles et les développements locaux.

Alternativement, tu pourrais envisager de gérer la propriété toi-même. Cette approche est courante chez les propriétaires qui préfèrent les locations à long terme, comme un contrat de trois mois pendant l'été, et utilisent ensuite la maison pendant les périodes de basse saison. Cependant, n'oublie pas que la gestion autonome nécessite un engagement significatif en temps et en ressources, alors évalue bien les coûts - y compris et surtout en termes d'énergie mentale.