Promesse de vente, compromis de vente : quelles différences ?

Dans le cadre d’une promesse de vente – dans son nom complet, « promesse unilatérale de vente » –, un propriétaire s’engage auprès d’un acheteur à lui céder son bien à un prix déterminé et convenu ensemble. La promesse de vente donne ainsi à l’acheteur, en exclusivité, une option sur l’appartement ou sur la maison, et ce pour un temps limité, de trois mois en général.

Durant ce laps de temps, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente. Il n’a pas non plus le droit de proposer le bien à une autre personne. L’acheteur, pour sa part, profite de ce délai pour décider s'il achète ou pas le bien, en contrepartie du versement d’une indemnité d'immobilisation, de l’ordre de 5 à 10 % du prix.

Le bénéficiaire de cette option décide d’acheter le bien ? L’indemnité d’immobilisation sera déduite de la somme à régler. Il change d’avis et ne souhaite plus acheter ? S’il se manifeste pendant le délai de rétractation (d’une durée de 10 jours) ou si son cas correspond à une condition suspensive, il récupère sa mise. Dans le cas contraire, l’indemnité n’est pas remboursée, le propriétaire la conserve en dédommagement de l’immobilisation du bien.

La promesse de vente doit faire l’objet d’un acte authentique établi par un notaire ou par un acte sous signature privée. Pour ce document, les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 euros.

Le compromis de vente

Le compromis a, d’un point de vue juridique, valeur de vente. En effet, par ce document, le vendeur et l’acheteur s’engagent tous les deux à conclure la vente, à un prix convenu ensemble Conséquence ? En dehors du délai légal de rétractation (de 10 jours) et de la non-réalisation d’une condition suspensive, l’acheteur et le vendeur peuvent contraindre l’autre partie à réaliser la vente par voie de justice, si l’un d’eux change d’avis.

La signature d’un compromis de vente s'accompagne du versement par l’acheteur d’un dépôt de garantie, d’une valeur de 5 % à 10 % du prix de vente. Il sera déduit sur le prix final lors de la signature de l'acte notarié. Notons, enfin, qu’il n’existe pas de droits d’enregistrement pour un tel document.

Compromis et promesse de vente : quelles conditions suspensives ?

Dans le cas d’un compromis de vente comme d’une promesse de vente, des conditions suspensives peuvent être indiquées dans le document. Elles permettent à l’acheteur, principalement, de « sortir » du contrat et de récupérer les sommes qui ont été versées – et ce, qu’il s’agisse de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie.

Les conditions suspensives les plus communes sont les suivantes :

• Refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur ;

• Exercice du droit de préemption par la commune ou une autre collectivité territoriale ;

• Découverte d’une servitude d’urbanisme grave.

À noter : il est aussi possible d’ajouter à l’avant-contrat une « clause de dédit ». Le principe ? Une somme d’argent, convenue à l’avance, permettant à l’acheteur ou au vendeur de renoncer à l’opération immobilière en échange de son versement.

Compromis de vente, promesse de vente : que choisir ?

En tant que vendeur, il est plus prudent d’opter pour un compromis de vente. En effet, celui-ci vous engage, comme la promesse de vente, mais il engage aussi l’acheteur. C’est le seul document qui, d’un point de vue légal et hors conditions suspensives, « vaut vente » ! On considère ainsi qu’une fois le compromis signé, il ne reste plus à discuter de la réalisation de l’opération, mais seulement de ses modalités.

Inversement, la promesse de vente n’engage que le vendeur. L’acquéreur bénéficie, lui, d’une option d’achat, à laquelle il peut renoncer, pendant que le vendeur ne peut plus se rétracter. Certes, il est possible de conserver l’indemnité d’immobilisation lorsque l’acheteur renonce à l’opération hors délais de rétractation ; cependant, ce « gain » n’est souvent rien comparé au temps nécessaire pour trouver un autre acheteur.

Bon à savoir

Ni l’acheteur ni le vendeur ne peuvent contraindre l’autre partie à opter pour un compromis de vente ou pour une promesse de vente. Le choix du document d’avant-contrat fait partie de la négociation entre le propriétaire d’un bien immobilier et son potentiel futur acquéreur. Si vous n’êtes pas à l’aise avec ces formalités, il est recommandé de vous appuyer sur une agence immobilière, qui prendra le relais et vous aidera à mener à bien la vente.

Vous souhaitez en savoir plus sur la vente d’un bien immobilier ? Cliquez ici pour consulter le guide que nous avons consacré à ce sujet !