Prêt immobilier : quelles sont les différentes garanties ?

Un prêt immobilier n’est presque jamais accordé sans une garantie : celle-ci constitue un mécanisme juridique de secours pour l’établissement financier, à activer en cas de défaillance de l’emprunteur. Il en existe quatre : l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers, le cautionnement et le nantissement. De quoi s’agit-il ? Comment fonctionnent ces garanties et à qui sont-elles destinées ? Les experts de Properstar vous expliquent tout !

Emprunt immobilier : pourquoi une garantie ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier accordé à un particulier par une banque, la garantie va permettre à cette dernière de se couvrir en cas de défaillance de l’emprunteur. Il s’agit d’un dispositif juridique limitant le risque pour le prêteur, puisqu’il peut intervenir pour une vente du bien ou pour compenser le non-paiement des échéances.

Aujourd’hui, il est presque totalement impossible d’emprunter sans une garantie – et c’est encore plus vrai dans les villes où les prix immobiliers (et donc les montants des prêts) sont les plus élevés. Ne vous formalisez donc pas si votre banquier vous impose un tel dispositif : il ne doute pas forcément de votre capacité à rembourser votre emprunt dans la durée !

L’hypothèque

Dans le cas d’une hypothèque, c’est un bien immobilier (le plus souvent, celui qui fait l’objet du financement) qui est donné en garantie à la banque. En cas de défaillance de l’emprunteur, ce bien pourra être saisi par l’établissement financier puis être vendu aux enchères.

L’hypothèque peut aussi être utilisée pour financer des travaux de construction dans un bien dont on est déjà propriétaire ou pour renégocier un prêt. Plusieurs points de vigilance toutefois :

  • Son coût est assez élevé, puisque de nombreux frais s’y ajoutent.

  • En cas de remboursement anticipé du crédit ou de revente du bien, des frais de mainlevée s’appliqueront.

  • En cas de vente aux enchères, notamment en début d’amortissement, rien ne vous assure que le produit de l’opération sera suffisant pour rembourser vos dettes. Vous pourriez donc encore devoir de l’argent à la banque, sans posséder de bien immobilier.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Dans le cas d’un emprunt avec privilège de prêteur de deniers, la banque est placée au premier rang pour toucher les fonds issus d’une saisie avec vente du bien immobilier. Attention, ce dispositif :

  • Ne concerne que les biens anciens, pas les maisons neuves ou les appartements neufs.

  • N’est actionnable que si les actes de vente comme d’emprunt ont été établis chez un notaire, qui a « validé » le PPD.

Comme pour une hypothèque, le privilège de prêteur de deniers représente un certain coût, au-delà des actes réalisés chez le notaire. En effet, en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier (lors d’une vente ou après un héritage familial par exemple), il sera nécessaire de demander la mainlevée du PPD… ce qui entraîne des frais dits de mainlevée.

Le cautionnement

Dans le cas d’un cautionnement, trois acteurs sont liés par un contrat : l’emprunteur, l’établissement financier qui prête de l’argent et un organisme de cautionnement. Lors d’un défaut de paiement du premier, c’est le dernier qui va payer les mensualités de crédit au second. Bien sûr, l’organisme de cautionnement ne manquera pas de se retourner contre l’emprunteur pour être remboursé, ce qui peut aboutir à la saisie puis à la vente du bien financé.

On parle le plus souvent de caution solidaire ; il existe néanmoins aussi un cautionnement hypothécaire, qui implique qu’une tierce personne donne en garantie un bien immobilier qui lui appartient. Dans tous les cas, le contrat de cautionnement peut être signé sans la présence d’un notaire. Il est donc moins cher à mettre en place, ce qui participe à son succès auprès des emprunteurs ces dernières années.

Le nantissement

Dans le cas d’un nantissement, l’emprunteur et la banque signent un contrat, par lequel le premier donne en garantie une partie de son patrimoine financier. Ne peuvent être concernés que des biens incorporels, comme :

  • Un compte-épargne

  • Une assurance-vie

  • Un compte de titres

Que se passe t'il lors d’une défaillance ? En vertu du contrat signé, le créancier va vendre les biens incorporels. Il pourra alors récupérer l'argent des impayés de l'emprunt immobilier qu'il aura avancer.

Les garanties permettent aux banques de s’assurer qu’une défaillance n’aura aucun impact, à terme, sur leurs performances financières. Si elles sont obligatoires, toutes ne se valent pas : n’hésitez pas à en discuter avec votre conseiller et à comparer les offres des établissements, afin de réduire le coût global de votre emprunt.