Le prêt relais achat-revente : comment ça fonctionne ?

Si le prêt relais classique communément appelé prêt relais sec – est une bonne solution pour acheter un bien immobilier avant de vendre, il peut ne pas convenir à tous les profils, notamment à ceux qui craignent que leur taux d’endettement les empêche de réaliser leur prochaine acquisition. Il existe cependant une solution : le prêt relais achat-revente, dont le principe est de tenir compte du taux d’endettement. Explications.

C’est quoi, un prêt relais achat-revente ?

Comme les autres types de prêt relais, le prêt relais achat-revente (parfois appelé simplement prêt relais achat) permet d’obtenir un financement pour l’achat d’un bien avant toute cession du bien précédent. Il offre cependant une belle solution pour optimiser le taux d’endettement, dans l’attente de la réalisation de la vente.

Son principe ? L’établissement prêteur rachète le capital restant dû de votre ancien prêt immobilier, pour le combiner à un nouvel emprunt et être en mesure de vous fournir une avance de 70% de la valeur de votre bien immobilier. Une avance qui sera remboursée au moment de la vente de votre ancien bien (dans un ou deux ans selon le contrat) !

Bien plus qu’un simple prêt relais

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Des exemples de bénéficiaires d’un prêt relais achat-revente

Le prêt relais achat-revente convient tout particulièrement aux « secundo accédants » qui souhaitent optimiser leur taux d’endettement, par exemple lorsque leurs revenus sont faibles à moyens. Atteindre la barre des 35% d’endettement peut en effet être problématique pour réaliser d’autres achats de la vie courante ou effectuer une opération « d’urgence » et onéreuse (voiture qui tombe en panne, départ à l’étranger d’un enfant pour ses études…).

Par ailleurs, le prêt relais achat-revente est recommandé aux personnes dont le logement se trouve sur un marché liquide : non, cela ne signifie pas qu’il se trouve en zone inondée, mais qu’il peut être revendu rapidement. Il fait en effet peser un risque plus important sur la banque que le prêt relais classique. De fait, traditionnellement, ce prêt conviendra mieux aux appartements situés en centre urbain qu’à une villa à la campagne – même si les périodes de confinements ont pu changer les attentes des acheteurs de biens immobiliers.

Le montant du prêt relais achat-revente

Puisqu’il intègre le capital restant à rembourser sur le premier prêt immobilier, le prêt relais achat-revente peut être d’un montant assez important. C’est aussi pour cela que la banque va y réfléchir à deux fois avant de l’accorder : elle n’aura pour garantie que le logement mis en vente ! Son montant se calcule de la manière suivante (en considérant que le bien A est le bien que l’on souhaite acheter et le bien B, celui que l’on possède déjà) :

(Prix du bien B x 70%) + (Prix du bien A + Capital restant à rembourser sur le bien B – Montant du prêt relais)

Le taux du prêt relais achat-revente

Le prêt relais achat-revente fait intervenir deux lignes de crédit, et donc deux taux. D’une part, celui du prêt relais, qui selon les données de la Banque de France est de 2,16% en moyenne, et dans la limite du taux d’usure, actuellement à 2,88%. D’autre part, le taux du prêt amortissable, à environ 1,30 % sur 20 ans et jusqu’à 1,40 % sur 25 ans.

N’oubliez pas que ces taux dépendront de votre profil (profession, type de contrat, situation familiale…), du bien que vous vendez (principalement de son potentiel de vente) et de celui que vous achetez.

En résumé…

  • Le prêt relais achat-revente se calcule de la manière suivante : prêt relais sec + prêt relais amortissable (comprenant le capital restant dû du premier crédit immobilier).

  • Il convient particulièrement aux secundo acheteurs, qui disposent d’un bien qui devrait être, logiquement, vendu en moins de deux ans en raison de ses caractéristiques et/ou de sa localisation.

  • Le prêt relais achat-revente permet de mieux maîtriser son taux d’endettement. Il faut cependant présenter à la banque un dossier le plus « propre » possible, puisqu’elle prend plus de risques qu’avec un prêt relais classique.

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