Comment acheter un bien immobilier aux États-Unis en tant qu'étranger : Guide 2025

Les États-Unis sont le troisième plus grand pays au monde, tant par sa superficie que par sa population, et jouent un rôle crucial dans l'économie mondiale, ainsi que dans la politique et la culture.

Avec une superficie de plus de 9,8 millions de kilomètres carrés, les États-Unis se composent de 50 États, d'un district fédéral (Washington, D.C.) et de plusieurs territoires, dont Porto Rico, Guam et les Îles Vierges américaines.

Les États-Unis offrent :

• des mégapoles comme New York et Los Angeles ;
• d'immenses régions rurales caractérisées par des montagnes, des plaines ou des déserts ;
• des îles tropicales comme Hawaï dans l'océan Pacifique ;
• des régions côtières le long des océans Atlantique et Pacifique.

En 2025, la population des États-Unis est d'environ 336 millions d'habitants.

Répartition de la population aux États-Unis par État

Pourquoi investir aux États-Unis ?

Les États-Unis restent l'une des destinations d'investissement immobilier les plus attractives au niveau mondial, grâce à leur stabilité économique, à leur transparence juridique et à un marché immobilier diversifié.

Des centres métropolitains animés avec une forte demande de locations aux maisons de vacances pittoresques entourées de vastes terrains ruraux, les États-Unis offrent une large gamme d'options pour les investisseurs étrangers.

L'infrastructure du pays comprend plus de 4,3 millions de kilomètres de routes et des zones climatiques très variées allant de la Floride subtropicale aux déserts arides de l'Arizona.

Les États-Unis sont le deuxième pays le plus visité au monde après la France, avec plus de 80 millions de visiteurs internationaux par an. Le tourisme reste un secteur crucial, contribuant environ 10,4% du PIB et influençant fortement le secteur immobilier.

En 2023, les revenus du tourisme aux États-Unis ont atteint un record de 300 milliards d'euros, grâce à une forte reprise post-pandémie, à la croissance des voyages nationaux et internationaux, et à l'augmentation de la demande de propriétés en location à court terme (U.S. Travel Association).

Le marché immobilier américain, estimé à plus de 43 trillions d'euros, reste dynamique, alimenté par la croissance de la population, les avancées technologiques et les tendances migratoires.

• Croissance modérée des prix des maisons : Les experts prévoient une augmentation progressive des prix des maisons, avec des prévisions suggérant une hausse de 2 % en 2025 et une autre de 2 % en 2026.
• Évolution de la demande en logement : Les changements démographiques influencent les préférences en matière de logement, les millennials recherchant des maisons en banlieue et les baby-boomers cherchant à réduire la taille de leur logement, entraînant une diversité de besoins en matière de logement.
• Variations des marchés régionaux : Certaines zones, en particulier dans le Sunbelt, devraient connaître une activité immobilière accrue. Par exemple, Dallas-Fort Worth devrait être un marché de premier plan en 2025.
• Impact du changement climatique sur la valeur des propriétés : Les risques climatiques croissants commencent à affecter les prix des maisons, les zones sujettes aux catastrophes naturelles connaissant une appréciation des prix plus lente en raison de l'augmentation des coûts d'assurance et d'une prise de conscience accrue des acheteurs.

Coût moyen pour l'achat de propriétés aux États-Unis

En 2025, les prix des propriétés aux États-Unis varient considérablement en fonction de la localisation et du type de bien. Les villes côtières, les centres technologiques et les banlieues recherchées ont des prix premium, tandis que les marchés secondaires et les zones rurales offrent des options plus accessibles.

Ces données offrent un aperçu du marché actuel, mais les prix peuvent varier considérablement en fonction du quartier, du type de bien et des dynamiques de marché dans chaque zone.

Tu peux suivre facilement les dernières tendances et les évolutions des prix sur notre page dédiée :

Les États-Unis offrent une incroyable variété de régions, chacune avec son propre charme, style de vie et opportunités immobilières. Que tu recherches une vie urbaine animée, le charme côtier ou la tranquillité de la campagne, il y a un endroit parfait pour chaque type d'investisseur et d'acheteur immobilier.

Régions populaires pour investir et vivre

• New York City : L'une des villes les plus emblématiques au monde, New York propose un style de vie urbain trépidant avec des services inégalés, de la culture et des opportunités commerciales. Les options immobilières varient des appartements luxueux dans les gratte-ciel de Manhattan aux maisons de ville plus accessibles dans des quartiers périphériques comme Queens et Brooklyn.

• Californie (Los Angeles et San Francisco) : Connues pour leur style de vie glamour, les grandes villes de Californie offrent tout, des propriétés en bord de mer aux villas luxueuses dans des quartiers exclusifs comme Beverly Hills et Malibu. San Francisco, avec son économie axée sur la technologie, attire tant les acheteurs internationaux que les investisseurs avec son mélange de maisons historiques et de condos modernes.

• Floride (Miami et Orlando) : La Floride reste l'une des principales destinations pour les investisseurs étrangers, les retraités et ceux qui recherchent des maisons de vacances. Miami propose un mélange dynamique de plages immenses et de condos haut de gamme, tandis qu'Orlando, avec ses attractions familiales et ses zones suburbaines en croissance, offre de solides opportunités de revenus locatifs.

• Texas (Austin et Dallas) : Avec son économie en croissance, ses impôts plus bas et sa haute qualité de vie, le Texas continue d'attirer les entreprises et les nouveaux résidents. Austin, connue pour son secteur technologique et ses offres culturelles, est l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques des États-Unis, tandis que Dallas propose un mélange plus accessible de maisons suburbaines et d'appartements urbains.

• Arizona (Phoenix et Scottsdale) : Le climat désertique de l'Arizona, le coût de la vie abordable et la rapide croissance de la population en font un choix solide tant pour l'investissement immobilier que pour la retraite. Phoenix offre diverses options de logement, des maisons familiales dans des développements suburbains aux villas de luxe à Scottsdale.

• Nord-Ouest Pacifique (Seattle et Portland) : Pour ceux qui sont intéressés par une vie urbaine tout en étant proches des beautés naturelles, le Nord-Ouest Pacifique est la région idéale. L'industrie technologique en pleine expansion de Seattle et le mode de vie en plein air attirent les jeunes professionnels, tandis que Portland est réputée pour sa culture créative et ses options de logements éco-responsables.

Oui, les étrangers peuvent acheter facilement des propriétés aux États-Unis.

Le marché immobilier américain est très accessible pour les acheteurs internationaux, sans restrictions légales basées sur la nationalité concernant la propriété immobilière. Les investisseurs et les particuliers étrangers peuvent acheter librement des propriétés résidentielles, commerciales ou industrielles sans avoir à être citoyens ou résidents américains.

Cependant, le processus comporte plusieurs étapes, notamment obtenir un numéro d'identification fiscale américain (ITIN), ouvrir un compte bancaire local si un financement est nécessaire, et gérer les implications légales et fiscales. Il est fortement recommandé de travailler avec un agent immobilier expérimenté dans l'assistance aux acheteurs internationaux sur le marché américain.

Le Programme EB-5

Le Programme d'Investisseur Immigrant EB-5 offre une voie vers la résidence permanente aux États-Unis pour les investisseurs étrangers et leurs familles. Pour se qualifier, il est nécessaire de réaliser un investissement financier significatif dans une entreprise commerciale aux États-Unis, avec au moins 800 000 € investis dans une zone d'emploi ciblée (TEA) ou 1 050 000 € dans d'autres zones.

Le visa EB-5 offre plusieurs avantages :

• Résidence : Il permet à l'investisseur, à son conjoint et à ses enfants non mariés de moins de 21 ans de vivre, travailler et étudier partout aux États-Unis.
• Voie vers la résidence permanente et la citoyenneté : Après deux ans, si l'investissement satisfait aux exigences de création d'emplois, les investisseurs peuvent demander une Green Card. Après avoir maintenu la résidence permanente pendant cinq ans, ils peuvent demander la citoyenneté américaine.

Le programme EB-5 est un choix populaire pour ceux qui visent la résidence aux États-Unis tout en investissant simultanément dans des biens immobiliers ou d'autres entreprises commerciales. Tu peux en savoir plus sur le programme EB-5 sur le site officiel des Services de Citoyenneté et d'Immigration des États-Unis.

1. Obtiens un ITIN (Numéro d'Identification du Contribuable Individuel)

Un ITIN (Numéro d'Identification du Contribuable Individuel) est un numéro de traitement fiscal délivré par l'IRS pour les non-citoyens américains qui ne possèdent pas de Numéro de Sécurité Sociale (SSN). Bien qu'il ne soit pas requis pour chaque achat immobilier, avoir un ITIN est nécessaire si tu prévois d'ouvrir un compte bancaire américain ou de demander un prêt, et pour déclarer les revenus locatifs si tu souhaites louer la propriété.

Tu peux demander un ITIN auprès de l'IRS en utilisant le Formulaire W-7, depuis l'étranger ou depuis les États-Unis. Les documents généralement requis incluent :

• un passeport valide (ou une copie authentifiée) ;
• le formulaire W-7 rempli ;
• une justification pour la demande d'ITIN (par exemple, achat de propriété ou déclaration de revenus aux États-Unis).

2. Ouvre un compte bancaire américain

Un compte bancaire américain est essentiel pour gérer les paiements liés à l'achat de la propriété, y compris les acomptes, les taxes foncières et les paiements des services publics. Bien qu'il soit possible d'utiliser un compte international, avoir un compte bancaire local simplifie les transactions et réduit les frais.

Pour ouvrir un compte bancaire aux États-Unis, il est généralement nécessaire de fournir :

• ton ITIN ou SSN ;
• passeport et preuve d'identité ;
• preuve de domicile (tant aux États-Unis que dans ton pays d'origine) ;
• parfois, une recommandation de ta banque d'origine.

3. Commence à chercher des propriétés

Explore les annonces en ligne sur Properstar pour trouver des propriétés à vendre dans la région qui t'intéresse. Tu peux utiliser des filtres avancés ou dessiner ta zone préférée sur la carte.

Envisage de faire appel à un agent immobilier qui ait de l'expérience avec les acheteurs internationaux. Les agents ont une excellente connaissance du marché local, peuvent t'assister dans les négociations et te guider à travers le processus d'achat, qui varie selon l'État.

4. Trouve le bon agent immobilier

Le bon agent immobilier peut être crucial lorsque tu achètes une propriété aux États-Unis, surtout si tu n'es pas familier avec le marché ou si tu achètes en tant qu'étranger. Il te fournira des informations précieuses, t'aidera à identifier des propriétés correspondant à tes critères et te guidera tout au long du processus de négociation.

Voici comment choisir le professionnel le mieux adapté à tes besoins :

• Compétence locale : Choisis des agents ayant une connaissance approfondie de la région ou de la ville spécifique où tu souhaites acheter. Ils doivent être familiers avec les tendances immobilières locales, les valeurs du marché et les caractéristiques des quartiers qui correspondent à tes préférences et objectifs d'investissement.

• Expérience avec les acheteurs internationaux : Assure-toi que l'agent a de l'expérience dans l'assistance aux clients étrangers. Il doit comprendre les défis uniques auxquels sont confrontés les non-résidents, comme naviguer dans les exigences légales américaines, gérer les conversions monétaires et garantir le financement.

• Certifications et avis : Vérifie les certifications et la réputation de l'agent. Aux États-Unis, les agents doivent être autorisés dans l'État où ils exercent. Cherche des agents affiliés à des organisations professionnelles telles que la National Association of Realtors (NAR) et consulte les avis ou témoignages des clients pour évaluer leur fiabilité et la qualité du service.

Properstar propose une fonction gratuite de recherche d'agents qui te connecte avec des professionnels de l'immobilier sélectionnés dans tous les États-Unis. Les professionnels sélectionnés par notre portail sont qualifiés pour assister les clients internationaux.

5. Visite les propriétés qui t'intéressent

Visite les propriétés qui t'intéressent pour évaluer leur état, leur emplacement et leur adéquation. Aux États-Unis, les visites de propriétés peuvent être organisées par ton agent immobilier, et les visites virtuelles sont de plus en plus populaires, surtout pour les acheteurs internationaux.

6. Vérifications juridiques et diligence raisonnable

Avant de finaliser l'achat, réalise une diligence raisonnable approfondie pour t'assurer que l'état légal et les conditions physiques de la propriété sont conformes à ce qui est prévu.

• Vérification du titre : Une étape cruciale est de vérifier le titre de propriété. Cette vérification confirme que le vendeur est le propriétaire légal et qu'il n'y a pas d'hypothèques, de litiges ou d'autres charges qui pourraient influencer la vente.

• Conformité à la zonage et à l'utilisation des sols : Assure-toi que la propriété respecte les réglementations locales de zonage et d'utilisation des sols, surtout si tu prévois de faire des modifications à la propriété ou de l'utiliser à des fins spécifiques.

• Inspections de la propriété : Aux États-Unis, une inspection de la propriété est généralement effectuée avant que la vente ne soit finalisée. Il est fortement recommandé d'engager un inspecteur certifié pour vérifier les dommages structurels, les problèmes électriques ou de plomberie. Des inspections spécialisées supplémentaires (par exemple, pour les termites ou le radon) peuvent être nécessaires en fonction de la localisation de la propriété.

7. Fais une offre

Avec l'aide de ton agent immobilier, fais une offre sur la propriété. Aux États-Unis, les offres sont généralement soumises par écrit et incluent des détails tels que le prix d'achat, les conditions (par exemple, inspection ou financement) et la date de clôture proposée. Ton agent te guidera dans les négociations avec le vendeur, ce qui peut entraîner une contre-offre.

8. Signer le contrat d'achat

Une fois ton offre acceptée, tu signerais un contrat d'achat, qui est un accord légalement contraignant. Ce contrat précise les termes et conditions de la vente, y compris les conditions et les délais. À ce stade, tu devras également verser un acompte, généralement entre 1% et 3% du prix d'achat, pour montrer ton engagement envers l'achat.

9. Finalise les modalités du prêt (si applicable)

Si tu finances ton achat, c'est le moment de fixer le taux du prêt et de finaliser les termes du financement. Ton prêteur exigera une évaluation de la propriété pour s'assurer que sa valeur correspond au prix d'achat.

10. Complète l'achat

L'étape finale est la clôture, au cours de laquelle la propriété est officiellement transférée. Pendant la clôture, tu devras :

• Signer l'acte, les documents du prêt et autres formulaires nécessaires.
• Payer le solde restant, y compris les frais de clôture et les taxes applicables.
• Recevoir les clés et prendre possession de la propriété.

Les frais de clôture aux États-Unis varient généralement de 2% à 5% du prix d'achat et peuvent inclure l'assurance du titre, les frais juridiques et les taxes d'enregistrement.

11. Enregistre la propriété

Après la clôture, la société de titres enregistrera l'acte auprès du bureau d'enregistrement du comté local. Cette étape transfère légalement la propriété et rend la transaction publique.

12. Paie les taxes et frais associés

Aux États-Unis, les acheteurs de propriétés sont responsables du paiement de diverses taxes et frais, qui peuvent varier en fonction de l'État et des réglementations locales :

Taxes et frais courants

Dans la plupart des États américains, les frais de clôture sont partagés entre l'acheteur et le vendeur (les détails sont négociés dans le cadre du contrat d'achat).

13. Transfère les services publics

Une fois que la propriété est à toi, assure-toi de transférer les services publics comme l'électricité, le gaz, l'eau et l'internet à ton nom. Ton agent immobilier peut t'aider dans ce processus, en veillant à ce que les services soient fournis sans interruption après l'achat.

Ressources utiles pour des informations officielles

• Services Internes des Revenus des États-Unis (IRS) : Informations sur l'obtention d'un ITIN et les obligations fiscales pour les acheteurs étrangers de propriétés.
• Bureau d'Enregistrement du Comté Local : Pour l'enregistrement et la documentation du titre de propriété.
• Services de Citoyenneté et Immigration des États-Unis (USCIS) : Pour des détails sur le Programme EB-5 et les options de résidence.
• American Land Title Association (ALTA) : Lignes directrices sur l'assurance du titre et le processus de clôture.

De nombreuses institutions bancaires et financières américaines, telles que Wells Fargo, Chase et Bank of America, proposent des options de prêt immobilier pour les acheteurs étrangers. Les conditions peuvent varier par rapport à celles disponibles pour les citoyens ou résidents américains.

Les taux d'intérêt pour les acheteurs étrangers tendent à être légèrement plus élevés en raison des risques perçus, mais avec une documentation et un profil financier adéquats, il est encore possible d'obtenir des taux compétitifs. En 2024, les taux d'intérêt typiques pour les acheteurs internationaux varient entre 6% et 8%, en fonction du prêteur et des caractéristiques du prêt.

Comment obtenir un prêt

Pour demander un prêt en tant que non-résident aux États-Unis, tu devras généralement fournir les documents suivants :

• Un passeport ou visa valide.
• Un Numéro d'Identification du Contribuable (ITIN) ou un Numéro de Sécurité Sociale (SSN).
• Preuve de revenu (comme des déclarations fiscales, des fiches de paie ou un contrat de travail).
• Relevés bancaires récents (généralement des 6 derniers mois).
• Un rapport de crédit de ton pays d'origine (certains prêteurs le demandent).
• Preuve des fonds pour l'acompte et les frais de clôture.

Une fois ta documentation prête, il est conseillé de demander la pré-approbation du prêt auprès de plusieurs prêteurs. La pré-approbation te donnera une idée claire du montant du prêt et des taux d'intérêt que tu peux attendre, et renforce ta position lors de la soumission d'une offre.

Considérations particulières pour les non-résidents

• Exigences pour l'acompte : Les non-résidents doivent généralement fournir un acompte entre 30% et 50% du prix d'achat de la propriété, selon le prêteur.

• Taux d'intérêt plus élevés : En tant que non-résident, tu pourrais faire face à des taux d'intérêt légèrement plus élevés que ceux des résidents américains.

• Documentation et processus légaux : Les emprunteurs non-résidents doivent travailler en étroite collaboration avec un avocat immobilier. L'approbation du prêt peut nécessiter une documentation et des vérifications supplémentaires, y compris la confirmation de la source légale des fonds utilisés pour l'acompte.

• Types de prêts disponibles : Les acheteurs étrangers peuvent généralement accéder à des prêts à taux fixe ou à taux variable. Certains prêteurs offrent également des produits spécialisés pour les individus à haut patrimoine net qui souhaitent investir dans le marché immobilier américain.

Utiliser un courtier en prêts

Si tu n'es pas sûr du prêteur à choisir ou si tu souhaites simplifier le processus, envisage de travailler avec un courtier en prêts spécialisé dans l'assistance aux acheteurs internationaux. Les courtiers peuvent te mettre en relation avec des prêteurs offrant des conditions avantageuses et t'aider à naviguer dans les complexités du marché des prêts aux États-Unis.

Acheter une propriété aux États-Unis en tant qu'étranger présente des défis uniques qui nécessitent une considération et une préparation minutieuses. Voici quelques erreurs courantes :

1. Se repérer dans le système juridique et fiscal américain

Le système juridique américain peut être complexe, surtout si tu n'es pas familier avec les lois immobilières, les réglementations fiscales et les pratiques locales. Chaque État a son propre ensemble de règles régissant les transactions immobilières, donc le processus peut varier considérablement en fonction de l'emplacement de la propriété.

Assure-toi de comprendre les aspects suivants :

• Obligations fiscales : En tant qu'acheteur étranger, tu pourrais être soumis à des taxes spécifiques, telles que la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), qui impose des exigences de retenue sur la vente de biens immobiliers américains par des propriétaires étrangers.
• Lois spécifiques à chaque État : Les États ont des réglementations différentes concernant les frais de clôture, les taxes foncières et les exigences en matière d'assurance du titre, il est donc essentiel de faire des recherches approfondies ou de chercher une assistance professionnelle.

2. Sous-estimer les coûts réels de l'achat de la propriété

En plus du prix d'achat, les acheteurs doivent tenir compte de divers coûts supplémentaires, tels que :

• Taxes foncières : Les taux varient selon l'État et la juridiction locale, oscillant souvent entre 0,5 % et 2,5 % de la valeur estimée de la propriété.
• Frais de clôture : Ceux-ci varient généralement de 2 % à 5 % du prix d'achat et incluent des frais pour l'assurance du titre, les services juridiques, les inspections, etc.
• Entretien et services publics : Si la propriété sera utilisée comme résidence secondaire ou bien locative, les coûts récurrents tels que les frais de gestion de la propriété, les réparations et les factures des services publics peuvent s'accumuler.

Une planification budgétaire adéquate est essentielle pour éviter les surprises financières.

3. Négliger l'importance de la diligence raisonnable

Une recherche et des vérifications juridiques complètes sont essentielles pour protéger ton investissement. Les problèmes courants à surveiller incluent :

• Problèmes de titre : Assure-toi qu'il n'y a pas de saisies, de litiges ou de revendications de propriété non résolus qui pourraient compromettre ton achat.
• Conditions de la propriété : Une inspection approfondie est essentielle pour identifier les problèmes potentiels tels que les dommages structurels, la moisissure ou les systèmes obsolètes. Négliger cette étape peut entraîner des réparations coûteuses par la suite.
• Tendances du marché local : Recherche le marché local pour comprendre les valeurs des propriétés, le potentiel de location et les perspectives de croissance à long terme de la zone. Payer trop cher dans un marché en déclin peut s'avérer une erreur coûteuse.

4. Échange de devises et retards de paiements

Les fluctuations des taux de change peuvent avoir un impact significatif sur ton budget, surtout si ta devise d'origine se déprécie par rapport au dollar américain. De plus, les transferts bancaires internationaux peuvent parfois provoquer des retards, mettant potentiellement en péril les transactions sensibles au temps. Envisage de travailler avec un service spécialisé dans les transferts internationaux de grandes sommes pour bloquer des taux avantageux et réduire les frais.