Entretien avec un propriétaire au Portugal

Une expérience à partager

Les perspectives de l'achat d'une propriété au Portugal

Adresse du bien - Rua do Cruzeiro, quartier Ajuda, Lisbonne
Prix - EUR 120K

1. Tout d'abord, félicitations pour votre achat d’appartement ! Comment avez-vous choisi l'emplacement de votre futur appartement ? Pourquoi avoir choisi Lisbonne? N'est-ce pas une ville très chère où acheter ?

Merci ! Eh bien, le choix du lieu était tout à fait naturel. Je suis portugais mais je vis à l'étranger (en Suisse) depuis 2011. J'ai quitté le pays lorsque la crise a débuté mais j'ai toujours gardé un œil sur la ville afin de suivre son développement économique. J'ai vécu toute ma vie à Lisbonne et le choix d’y acheter un appartement était quelque chose qui me semblait naturel, mais il est vrai que lorsque j'ai décidé d'acheter, c’était plutôt une décision stratégique d'investissement.

Téléchargez notre guide d'achat immobilier au Portugal

Conseils sur l'immobilier, les aspects culturels, les prix et bien d’autres choses.

2. Il serait intéressant de comprendre quels étaient vos critères avant de vous décider d’acheter.

  • J'entendais dire que le quartier Baixa-Chiado (ndlr: Baixa-Chiado, un quartier situé dans le centre historique de Lisbonne) devenait peuplé et les prix étaient en nette hausse.

  • Je savais que les quartiers Ajuda/Belém sont des villages merveilleux et touristiques en bordure de fleuve (ndlr: les classes moyennes vivent ici).

  • Le gouvernement parlait de faire quelques aménagements dans le quartier d’Ajuda et en effet la rue la plus célèbre - "Calçada da Ajuda" - était déjà en cours de modification.

  • Je savais qu'à mon âge, vivant à l'étranger avec de bonnes conditions salariales, je pourrais facilement obtenir un prêt bancaire et une assurance moins chère.

  • Je sentais que je n’avais que très peu de temps pour prendre la décision parce que j'avais le sentiment qu’il ne serait qu’une question de temps avant l’arrivée d'autres investisseurs cherchant à acheter des biens moins chers à Ajuda. Les prix commenceraient à monter dès que cela se produirait.


J'avais toutes les informations, mais j'avais encore besoin de trouver le bon moment pour acheter au prix le moins cher avant que les prix ne commencent à augmenter. Choisir le bon moment quand il s'agit de l'achat d'un logement est toujours délicat, parce que les prix montent et descendent, et vous pouvez gagner ou perdre de l'argent très rapidement. Au final, ma décision définitive a été prise 1 à 2 mois avant d'acheter l'appartement. J'ai commencé des recherches en ligne pour trouver un appartement, organiser des visites, et j’ai pris mes vacances à Lisbonne pour visiter des appartements. J'ai visité 7 appartements en une semaine et je dois avouer que le premier appartement que j'ai visité est celui que j'ai fini par acheter. Dans la même semaine nous avons signé la "promessa compra e venda" (un contrat où vous confirmez votre souhait d’acheter le bien et où vous payez un acompte pour mettre une option sur le bien avant de signer le contrat définitif).

3. Vous êtes au courant du style de vie à Lisbonne, pouvez-vous nous dire du point de vue d’un citoyen quels sont les avantages de vivre précisément ici ?

Les quartiers Ajuda/Belém sont merveilleux. Vous avez beaucoup de liens vers le centre-ville, on trouve encore quelques endroits pour garer sa voiture, plusieurs universités se trouvent à proximité et on est vraiment proche de célèbres monuments comme les "Padrão dos Descobrimentos", "Torre de Belém" ; "Mosteiro dos Jerónimos", près du célèbre "pastéis de Belém", et on y profite d’une meilleure qualité de vie (vous pouvez faire votre footing tous les jours aux bords du Tage avec une vue exceptionnelle sur le pont du "25 de Abril" ou dans le parc naturel de Monsanto).
A Ajuda, on ressent la culture traditionnelle portugaise, vous vivez dans un quartier traditionnel, avec tous les avantages d'une capitale européenne (de bons restaurants, des bars, un centre commercial, puisque c’est à seulement 10 minutes du centre commercial de Colombo, des théâtres, etc).

Les quartiers de Lisbonne

4. Hormis Ajuda, quels sont les quartiers que vous aviez identifiés pour votre futur logement ?

Pour les budgets les plus bas, et compte tenu des prix à Lisbonne, je penserais à Benfica où l’on peut encore trouver des biens superbes à un prix raisonnable. Mais aux alentours de Benfica je dois dire qu'il faut éviter le "Bairro Padre Cruz" dans "Carnide". Puis pour un budget moyen, je considérerais "Campo de Ourique", "Alcântara". Enfin, avec un budget plus élevé j'envisagerais "Alvalade", "Avenidas Novas" ou "Parque das Nações".

5. Qu'en est-il de la réalité des prix en ville - était-il difficile de trouver la perle rare comme vous l’avez fait ?

Eh bien, j'ai signé ma "Promessa e compra" en août 2016, et le contrat officiel en décembre 2016. Aujourd'hui, je peux vous dire qu’il serait difficile de trouver un appartement de la même valeur au prix où j'ai acheté le mien dans Lisbonne, même à Ajuda.
Au moment où j'ai acheté l'appartement, beaucoup de biens étaient disponibles aux alentours de ce prix et même moins cher en fait. Cependant, j'ai fini par choisir un appartement qui était tout neuf et non pas une rénovation. Je dirais que c'était facile de trouver ma « perle » et je suis vraiment heureux d’avoir acheté au bon moment. De nos jours il est vrai qu'il est plus difficile de dénicher un pareil « bijou », mais c'est encore possible.

6. Avez-vous acheté votre maison avec l'aide d’une agence ou directement auprès du propriétaire ? Avez-vous eu recours à des conseils juridiques de professionnels (comme un avocat, etc.) ?

J'ai acheté la maison auprès d’un agent immobilier et j'ai aussi fait appel au savoir-faire et à l'expertise du conseiller de ma banque pour m'aider avec le processus.
Pour les impôts, j'ai aussi contacté l'administration afin de me renseigner sur les modalités et sur quels impôts j’aurai à payer.

7. C’était un nouveau programme ou un bien ancien ? Pourquoi ?

D'abord, je pensais acheter un bien en revente, mais j'ai fini par trouver un appartement neuf qui coûtait légèrement plus cher. La raison pour laquelle j'ai préféré payer un peu plus, c'est parce que j'ai une garantie de 10 ans de la part de l'entreprise de construction en cas de sinistre lié à la structure de l'appartement et une garantie de 5 ans pour tous les appareils électriques (machine à laver, four, etc.). Ceci dit, tous les circuits électriques et les systèmes d'eau/égout étant neufs, il est moins probable que l’appartement me pose des problèmes.

8. Ainsi, les prix dans le neuf sont plus élevés que le parc immobilier ancien, non ?

Exactement, les nouveaux programmes sont un petit peu plus chers, mais cela dépend du quartier et de l’emplacement, donc il se peut que vous trouviez une meilleure affaire avec un bien en revente.

9. Vous avez acheté votre appartement avec votre compagne en faisant appel à un prêt immobilier. Avez-vous fait une demande en tant que non-résidents ? Avez-vous rencontré des difficultés dans l'obtention du prêt ?

Lorsque nous avons fait la demande, nous étions officiellement résidents au Portugal. Nous vivions en Suisse depuis 2011. Nous avons acheté l'appartement en tant que résidents et il était relativement facile d’octroyer un prêt. Par contre, le montant qu’on voulait nous accorder était moins élevé car nous vivions à l'étranger (le mieux que nous avons pu trouver était un prêt de 80 % du prix de vente). Il est également possible d’obtenir un prêt en tant que non-résident, mais les montants sont plus faibles. Les banques vous demanderont plus de papiers afin d’estimer les risques auxquels elles seront exposées, mais cela n’a rien d’insurmontable.

10. Quels documents la banque vous a demandé en tant qu'emprunteur ?

La première chose était d’ouvrir un compte avec la banque. Ensuite, pour évaluer la demande d’emprunt, on nous a demandé une copie de :

  • Nos cartes d'identité portugaises
  • Notre autorisation de séjour en Suisse
  • Une déclaration de nos employeurs avec l’intitulé du poste, le type de contrat et les revenus annuels
  • Les 3 dernières fiches de paie
  • Nos avis d’imposition de 2015
  • Une déclaration de responsabilité du gouvernement suisse (confirmant que nous n’avions pas de dettes, de crédits, ou de prêts en cours dans le pays)
  • Les 3 derniers relevés de compte de tous nos comptes bancaires (des banques portugaises et étrangères)
  • Le certificat d'enregistrement de la propriété que nous avons dû demander à l'agent immobilier ("Certidão de teor do imóvel")
  • La description juridique certifiée de l'appartement.
  • Tous les documents qui n'étaient pas en portugais devaient être traduits par un professionnel du droit et authentifiés par le Consulat portugais

Pour faire le contrat:

  • La licence d'utilisation légale (licença de utilização)
  • Le plan du logement et sa localisation (Planta de Habitação e localização)
  • La fiche des données du logement (Ficha técnica de habitação)
  • Les droits de préférence de la part de la mairie de Lisbonne et de l’IGESPAR (Direitos de preferência Câmara Municipal de Lisboa e IGESPAR) ;
  • Un certificat énergétique.

11. Quel pourcentage de la valeur du bien votre prêt immobilier couvre-t-il ? Est-ce commun aux non-résidents ou un fait général ?

Le mieux que nous avons pu trouver était un prêt de 80 % du prix de vente. Avec la crise, ce montant était à peu près normal pour les résidents et pour les non-résidents. Cependant, en tant que résident, vous pouvez parfois trouver des prêts qui couvrent 100 % de la valeur du bien.

12. Avez-vous essayé plusieurs banques ? S'agissait-il d'une banque portugaise (si je peux vous poser la question) ?

Oui. J'ai utilisé un site web appelé deco.pt pour comparer les taux de différentes banques, ensuite j’ai rendu visite à ces banques portugaises pour connaitre leurs conditions. J’ai finalement pris la décision sur la base des taux (taux de 1,8 % avec un TAEG très bas également) et le montant total que j'aurais payé à la banque en fin de prêt. J'ai fini par choisir l’EuroBic.

13. Quelle est la durée de votre prêt immobilier ? C'est un taux fixe ou variable ?

C'est un taux variable sur une durée de 25 ans.

Appartements à vendre en Portugal

14. Est-il plus intéressant d'acheter une maison au Portugal par le biais d'une hypothèque ?

Il est assez courant d'acheter une maison au Portugal avec un prêt et pour moi c'était facile de prendre la décision. Le taux était considéré comme faible à l'époque et je préfère payer des intérêts et des frais afin de garder de l'argent disponible pour d'autres investissements. Je vous rappelle que j'ai loué l'appartement. Il était plus intéressant de prendre un prêt et d’économiser de l'argent pour d'autres investissements. L'assurance vie que je paye est également faible… donc il n'y avait aucune raison de mettre tous mes œufs dans le même panier. Si le taux variable venait à changer… Je peux refaire mes calculs et prendre la décision de payer la totalité du prêt en anticipé. Qui sait ?

15. Est-ce que l’argent pour le premier versement était dans une banque portugaise ou dans un compte à l'étranger ? Est-il difficile de transférer de l'argent au Portugal ? Avez-vous eu des problèmes au niveau du taux de change, une question qui préoccupe de nombreux acheteurs internationaux ?

Étant donné que nous étions obligés d'ouvrir un compte en banque au Portugal sous certaines conditions (2 règlements directs et automatiques à faire sur le compte - nous avons décidé d'inclure les frais au prix de location pour effectuer des transferts bancaires directs aux compagnies des eaux et de l'électricité) avec un minimum de 1000 euros, le montant du loyer, plus quelques euros supplémentaires qui tournent entre ce compte ainsi qu’un autre compte bancaire que nous avons au Portugal), l'argent était déjà là. Nous transférons régulièrement de l'argent vers le Portugal et nous bénéficions de taux de conversion plus élevés. Chaque fois que les taux de conversion sont élevés nous essayons de faire des transferts. À des fins de gestion, nous maintenons des comptes bancaires dans différents pays.

16. A quelle étape du processus d'achat du bien avez-vous fait la demande de prêt immobilier ? Par exemple, en France on inclut des clauses conditionnelles dans le contrat qui permettent de ne pas acheter une maison si l’acheteur potentiel ne trouve pas de prêt immobilier. Est-ce le cas avec un contrat d'achat au Portugal ?

Nous avons demandé le prêt au moment de signer le contrat initial qui indique notre volonté d'acheter la propriété. Au Portugal vous pouvez avoir d'autres prêts en cours et en demander un nouveau. Cela dépend toujours du risque, de vos revenus et de vos dépenses. Ainsi, une analyse est faite au cas par cas.

17. Avez-vous gagné de l’argent en achetant ce bien ?

Oui. Il est loué à des portugais. La raison pour laquelle j'ai choisi cette option plutôt qu'Airbnb est liée au fait que je ne vis pas sur place et que c'est un immeuble familial. Plutôt que d'avoir de nouvelles personnes qui entrent et sortent tous les jours en faisant du bruit etc., j'ai loué à un couple portugais pour une location à long terme. Ainsi, j’évite des problèmes avec les voisins parce qu’au Portugal on parle déjà de modifier la loi pour que les voisins puissent voter leur approbation si vous souhaitez louer votre appartement pour des locations de courte durée. Même si je gagnerais plus avec Airbnb, parce que je pourrais ouvrir une petite entreprise afin de bénéficier des avantages (permettant de baisser le montant des impôts à payer sur le revenu par rapport au montant que nous payons actuellement), parce que je pourrais aussi me servir de l'appartement quand je suis sur place, et de toute évidence, parce qu’un prix par mois est plus faible qu’un prix par nuit, mais nous avons voulu commencer avec une option qui ne sera pas prise de tête.

18. Quelles sont les taxes et autres frais que vous payez quand vous louez l'appartement ?

Je paie 28 % des revenus de la location chaque année. Par exemple, si vous faites payer 800 euros par mois de loyer, à la fin de l'année, vous devrez payer 2 688 euros en impôts. Cependant, vous pouvez utiliser certaines dépenses afin de faire baisser ce montant. Par exemple si vous avez fait des travaux de construction et d'entretien qui seront déductibles. D'autre part, au Portugal, nous sommes obligés d'enregistrer le contrat de location. Après l’enregistrement, vous payez une taxe de 10 % sur le loyer. Par exemple : vous faites payer 800 euros/mois, alors vous devrez effectuer un paiement unique de 80 EUR. Cette redevance est payée une fois en début de contrat et vous ne la repayez que si vous avez besoin d'enregistrer un nouveau contrat.

19. Avez-vous eu recours à des services spécifiques pour annoncer votre appartement à louer ?

A l’époque, nous avons utilisé olx.pt pour mettre l'annonce et nous avons loué l'appartement en 3 jours.

20. Avez-vous eu des problèmes avec votre locataire ? Y a-t-il des exigences juridiques en tant que propriétaire ?

Non. Beaucoup de personnes étaient intéressées par l'appartement, et nous n’avons eu qu’à faire notre choix. Nous sommes vraiment heureux de nos locataires et depuis plus d’un an de relation, nous n'avons jamais eu ni de plaintes ni de problèmes.

En tant que propriétaires, nous sommes obligés de nous acquitter des taxes, assurances et dépenses d'entretien de l’immeuble.

21. Envisagez-vous de vendre votre appartement prochainement ? C’est un achat d'investissement ou bien vous avez d’autres plans ?

Nous avons réfléchi à cela et les choses ne sont pas décidées pour l’instant parce qu’on pourrait gagner beaucoup d’argent si on vendait l'appartement en ce moment. Il a plus que doublé en valeur depuis un an et demi. Cependant, si nous voulions acheter un autre appartement à Lisbonne, nous devrions investir beaucoup plus, et nous ne pourrions pas le louer pour beaucoup plus qu’actuellement. Donc, notre retour sur investissement serait plus faible. Si nous utilisons uniquement une partie de la plus-value pour acheter un appartement neuf de l'autre côté de la rivière, par exemple, nous allons devoir payer des impôts sur la plus-value (28 % pour les non-résidents) plus le fait que nous ne serons pas en mesure d'appliquer le même loyer. Que devons-nous faire ? Nous essayons toujours d’étudier le marché pour prendre une décision.

22. Quels conseils pourraient être utiles pour vous avant d’acheter ? Pourriez-vous partager quelques conseils avec de futurs acheteurs ?

La connaissance du marché est clairement un avantage. Si vous connaissez déjà quelqu'un sur place, pourquoi ne pas demander leurs conseils ? Surtout quand il s'agit de choisir les meilleurs quartiers. Je considère que je n'ai pas reçu assez d’informations concernant les taxes au moment ou j'ai décidé d'acheter. Pourtant, le fait que je connaissais le marché était d'une grande aide. Pour ceux parmi vous qui n'ont pas cette chance, vous avez absolument besoin d'un professionnel de l'immobilier pour vous aider. Également, il y a plusieurs guides d’achat de biens à l'étranger qui peuvent beaucoup vous aider. Si vous achetez un bien immobilier pour votre retraite ou pour des vacances, assurez-vous que vous vous sentirez comme chez vous lorsque vous visitez l'endroit. Si c'est un investissement, ne pas laisser entrer vos sentiments en jeu. Ils vous empêcheront de gagner de l’argent.