La Suisse: obtenir un prêt hypothécaire pour les résidents, les résidents étrangers et les non-résidents

En Suisse, l’achat d’une maison ou d’un appartement passe nécessairement par l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque. Cette étape est décisive dans le bon déroulement du projet d’achat. Vous prévoyez d’acquérir prochainement un bien immobilier sur le territoire suisse ? Vous devez certainement avoir de nombreuses ques-tions sur la procédure à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire. Nous vous proposons donc un éclairage détaillé sur les démarches à entreprendre et sur les spécificités pour les personnes étrangères résidentes et non-résidentes en Suisse.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est un prêt réalisé sur le long terme dans l’objectif de financer l’achat d’un appartement ou d’une maison. Le prêt est accordé au futur propriétaire par une banque. Dans le but d’assurer le remboursement de l’emprunt, le bien acquis est ins-crit comme garantie. Le calcul du prêt hypothécaire se base sur les intérêts de la dette, ainsi que sur l’amortissement d’une partie de l’emprunt. Les conditions du taux d’intérêt sont définies avec la société financière, il peut être fixe ou non. Sa durée peut être va-riable ou non.

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Les conditions pour l’obtention d’un prêt hypothécaire

Pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque, il est nécessaire d’apporter des fonds propres qui correspondent au minimum à 20% du prix d’achat du bien immobilier convoité. C’est une condition nécessaire à l’obtention d’un prêt, dans tous les cantons et dans toutes les communes suisses.

Pour faire une demande de prêt hypothécaire, vous devez disposer de fonds propres qui peuvent être composés d’économies, d’un 2ème pilier, d’un 3ème pilier, d’une donation ou d’un bien immobilier déjà acquis. La moitié, donc 10%, doit provenir d’une épargne autre que le 2ème pilier. Le 2ème et 3ème pilier correspondent en Suisse à la somme épargnée dans le cadre d’un fond de prévoyance professionnelle.

En Suisse, les fonds propres ne peuvent pas provenir d’un revenu, même si celui-ci est théoriquement suffisant pour les couvrir.

Pour un appartement de 500 000 CHF, la banque acceptera donc de vous prêter au maximum 80% du prix d’achat. C’est-à dire-que le prêt hypothécaire peut s’élever au maximum à 400 000 CHF. Vous devez donc apporter au minimum 100 000 CHF de fonds propres. Au minimum 50 000 CHF doivent provenir d’économies et 50 000 CHF peuvent provenir d’autres sources, comme le 2ème pilier.

Aux 20% de fonds propres, s’additionnent les frais de notaire. Ceux-ci regroupent les frais liés à l’acte d’achat et à la cédule hypothécaire. Ces frais peuvent varier d’un canton à l’autre. Certains frais peuvent s’ajouter en fonction du canton dans lequel vous décidez d’acheter un bien immobilier. Dans le cas où vous décidez acheter un appartement dans le canton de Genève au prix de 500 000 CHF, les frais de notaire peuvent s’élever à environ 28 000 CHF.

En plus des 20% de fonds propres, la banque vérifie votre capacité à rembourser l’emprunt. Elle va s’assurer que vous pouvez assurer le remboursement du prêt qu’elle vous accorde. De manière générale en Suisse, l’ensemble des frais liés à la propriété, c’est-à-dire l’amortissement, les frais d’entretien, etc., ne doivent pas dépasser 33 % du votre revenu brut par an.

Donc pour un appartement acheté 500 000 CHF, votre revenu brut annuel devrait s’élever à 90 000 CHF par an. Les éventuelles dettes ou emprunts doivent également être pris en compte au moment de l’estimation de votre budget.

Le fonctionnement d’un prêt hypothécaire en Suisse

Une fois que vous avez réuni les fonds propres suffisants pour couvrir les 20% du prix d’achat de la maison dont vos rêvez, et que vous vous êtes assuré que vos revenus sont suffisants pour couvrir l’amortissement de l’hypothèque et les frais d’entretien, vous pouvez prendre rendez-vous avec un établissement financier.

La banque acceptera donc de vous prêter au maximum 80% du prix d’achat de votre logement. La Suisse présente la spécificité qu’une partie de l’hypothèque ne peut pas être amortie. Ce qui veut dire que l’emprunt ne peut pas être à 100% remboursé. L’achat d’un bien immobilier s’accompagne donc toujours d’une dette auprès de la banque. Ce système présente l’avantage de pouvoir bénéficier d’une réduction sur la fiscalité. Les intérêts dus à la banque sont déductibles aux impôts sur tout le territoire helvétique. En ce qui concerne l’amortissement, il doit être réalisé dans les 15 ans qui suivent l’achat et avant l’âge de la retraite.

Bien entendu, l’achat d’un bien immobilier et l’obtention d’un prêt hypothécaire ont une influence sur votre budget. De nouveaux frais apparaissent, comme les frais d’entretien et la valeur locative. La fiscalité suisse permet cependant de déduire de nombreux frais au moment de remplir votre déclaration d’impôt, comme les frais d’hypothèque. A noter également que le remboursement mensuel de l’hypothèque est généralement moins important que la location d’un appartement ou d’une maison.

Les spécificités pour les personnes étrangères résidentes et non-résidentes

La différence entre les citoyens suisses et les personnes étrangères résidentes ou non-résidentes se situe davantage au niveau du droit à l’accès à la propriété. S’il réunit les fonds suffisants, un citoyen suisse, qu’il vive en Suisse ou à l’étranger, peut accéder à la propriété sans entrave sur le territoire suisse. Alors qu’une personne étrangère résidente en Suisse n’aura pas le même accès à la propriété en fonction de son permis de séjour. Une personne au bénéfice d’un permis C aura le même accès à la propriété qu’un citoyen suisse. Même chose pour le titulaire d’un permis B, pour autant qu’il soit ressortissant d’un pays européen. Le titulaire d’un permis de séjour B en provenance d’un pays extra-européen a le droit d’acheter un bien immobilier uniquement pour un usage personnel. Tous les personnes étrangères vivant en Suisse et au bénéfice d’un autre permis ont les même droits que les non-résidents.

Les personnes étrangères non-résidentes en Suisse n’ont pas un accès facilité à la propriété, puisqu’elles peuvent devenir propriétaire uniquement sous certaines conditions. De nombreuses lois bloquent leur accès à l’achat. A noter que les options ne sont pas les mêmes si la personne étrangère non-résidente provient d’un pays européen ou non.

De plus, le nombre de résidences secondaires pouvant être acquises par des personnes étrangères non-résidentes est limité à 1’500 par an sur l’ensemble du pays. Elles sont par-tagées entre les communes et les cantons à potentiel touristique.

Si un étranger a le droit d'acheter une propriété en Suisse, il peut faire une demande d'hypothèque. Cependant, cela ne leur sera également accordé que sous certaines conditions. Dans le cas où un étranger résidant officiellement en Suisse souhaiterait faire une demande d'hypothèque, il sera soumis aux mêmes conditions que les nationaux. En revanche, les étrangers qui ne résident pas en Suisse ne peut faire une demande d'hypothèque qu'à des conditions spécifiques, telles que définies par l'institution financière. Chaque banque a donc ses propres règles. Pour déterminer si elle accordera un prêt à un étranger non résident, la personne doit non seulement être en possession de fonds suffisants, mais aussi répondre positivement à une multitude d’Exigences spécifiques à chaque institution financière. Très souvent, le fait d'être un client existant de la banque est un élément qui semble favoriser la demande d'hypothèque. La banque examinera en détail les liens que la personne entretient avec la Suisse. Vivent-ils déjà en Suisse ? Ont-ils des liens familiaux avec le pays ? Quelles sont les raisons de l'achat ?

Simulateur de prêt hypothécaire

Dans le cas où vous souhaitez réaliser une estimation de votre capacité financière à sup-porter l’achat d’une maison et les coûts qui y sont liés, de nombreuses banques propo-sent sur leur site des simulateurs de prêt hypothécaire. Cet outil permet de vous faire une idée sur les possibilités qui s’offrent à vous pour réaliser votre rêve de devenir pro-priétaire en quelques clics.