Revue du marché immobilier au Portugal en 2019 et perspectives pour 2020

Avant d'acheter une propriété dans un pays étranger, il est toujours difficile d'obtenir un aperçu du marché de l'immobilier, de comprendre s'il existe un risque élevé et de connaître les tendances. Parfois, il est impossible de lire des centaines de rapports et d'analyser le statu quo. Quand il s'agit du Portugal, c'est encore plus difficile. Nous nous rappelons tous de la crise qui a frappé l'économie du Portugal et nous pouvons comparer les conditions actuelles avec ces facteurs. Mais l'environnement a changé :

  • Le gouvernement a mis en œuvre toute une gamme de réformes pour améliorer la situation économique, qui a entraîné une baisse du taux de chômage, un PIB et des revenus plus élevés et le développement du secteur de l'immobilier
  • Les prix dans l'immobilier sont stables (et croissants)
  • La plupart des achats s’effectuent en espèces
  • Les flux touristiques sont en hausse

Regardons plus en détail

La stabilité du marché

Le marché immobilier au Portugal a connu une croissance ces dernières années, même si l’année 2019 s'est révélée un peu plus lente dans ce secteur. Le marché devient mûr avec un fléchissement des prix sans que des pics ne soient observés. Cependant, d'après Eurostat, le Portugal reste l'un des pays européens ayant la plus forte hausse des prix par an après la Hongrie, le Luxembourg et la Croatie (10,1 % de croissance au deuxième trimestre de 2019 par rapport à la même période en 2018).

Alfredo Valente, directeur de l’agence IAD Portugal explique :

"Il y a énormément d’intérêt de la part des acheteurs dans l'immobilier portugais mais il n’y a pas beaucoup de biens disponibles, malheureusement. C'est la principale raison de croire que 2020 ne sera pas une année énorme en termes du nombre de biens vendus. Mais il y aura des nouvelles constructions sur le marché en 2021 et 2022 à des prix intéressants, dans le cas où vous pouvez attendre 2 ans avant d'acquérir une nouvelle propriété."

Ricardo Costa, LUXIMOS Christie´s SEO confirme:

“Le volume des investissements restera élevé en 2020. La demande résidentielle devrait maintenir la tendance à la hausse tout au long de 2020. À Porto, une augmentation de l’offre est prévue, alors que de nouveaux développements commencent à émerger dans les endroits nobles de la ville. En Algarve, le marché résidentiel connaît une croissance continue, bien que le processus du Brexit pose certains défis, car ce secteur est extrêmement exposé au marché britannique."

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Les prix de l’immobilier

Selon Confidencial Imobiliário les prix de l'immobilier au Portugal continental ont augmenté de près de 15 % en 2019 (jusqu'en septembre), ce qui est en fait moins qu'en 2018, l’année record. Cela signifie que les niveaux d'offre et de demande s’équilibrent, et que le marché devient sûr.

La croissance des prix des maisons s'est propagée dans tout le pays, par exemple la hausse des prix à Lisbonne est de 14,6 % et celle de Porto de 20 %. Le paysage du marché immobilier au Portugal est vraiment en train de changer, et l'Algarve et Lisbonne ne sont plus les principaux points d'intérêt pour les acheteurs de nos jours. Les raisons sont le manque d'offre et de nouvelles constructions à Lisbonne et bien sûr le prix des biens (577K euros à Lisbonne vs 308K euros à Porto). Les investisseurs optent pour les biens moins chers. C'est aussi déterminé par les différents rendements locatifs qu’un investisseur peut espérer - à Lisbonne, vous pouvez obtenir 4,7-5,7 % alors qu’à Porto vous pouvez atteindre 7 %.

Alfredo Valente le confirme : "Avec beaucoup de demande de la part des acheteurs et l'absence de biens en vente, les prix sont encore appelés à augmenter, quoiqu’à un rythme plus lent par rapport aux dernières années. Pour des quartiers spécifiques tels que le centre-ville de Porto ou de Lisbonne, nous nous attendons à une légère correction des prix, en raison d'un déplacement de la demande qui est à la baisse après les modifications juridiques limitant le marché de location à court terme."

Ainsi, la tendance est visible ; Lisbonne reste populaire auprès des investisseurs internationaux, mais ils étendent leur choix vers divers endroits au Portugal.

Les touristes

Le nombre total de visiteurs au Portugal a atteint 21,1M pour les 9 premiers mois de 2019. La majorité étaient des non-résidents (12,9 millions), 6,9 % de plus que pendant la même période l'année précédente (Ine.pt). Les nuitées des non-résidents se concentrent à Lisbonne (18,9 %), Albufeira (12,8 %), Funchal (7 %) et Porto (6,2 %) et les séjours se concentrent principalement dans la région de Lisbonne et de Porto (40 % au total). Ainsi, le trafic des touristes augmente ainsi que les recettes d'hébergement. C'est de se rappeler que les touristes internationaux sont prêts à payer plus et préfèrent des hébergements plus onéreux.

L'investissement dans le secteur commercial

Les investisseurs cherchent les meilleurs rendements et ils peuvent les réaliser avec des biens commerciaux tels que les bureaux, les hôtels et d’autres hébergements de nature variée. Selon le rapport CBRE, au Portugal, le secteur du logement étudiant suscite beaucoup d'intérêt et cette tendance devrait se poursuivre en 2020, à savoir dans les nouvelles constructions. Pourquoi le secteur commercial peut-il être intéressant ? (Facteurs CBRE)

  • Des rendements nettement plus élevés
  • De multiples options pour diversifier les ressources (vous pouvez choisir l'actif)
  • La stabilité des revenus (de nombreuses sources de revenus et ils dépendent de baux à long terme)
  • Potentiel de croissance du capital

Les conditions de prêt immobilier

Les taux d'intérêt et prêts mensuels en octobre 2019 ont diminué de 1,038 % et de 274 euros. Qu’est-ce que ça signifie pour les acheteurs ? C'est plus intéressant d’emprunter auprès d’une banque portugaise et le remboursement du prêt sera relativement faible. Oui, il y a un certain risque que l'inflation se développe, mais il est désormais sous contrôle de la banque portugaise ainsi que de la Banque centrale européenne.

D'autres conditions à noter pour des acheteurs de biens

Une chose est que l'économie du Portugal s'en sort mieux qu'avant. L'année dernière, le PIB a augmenté de 2,1 % en volume par rapport à 2017, les exportations ont augmenté de 5,3 % (près de 58 M€), les risques de pauvreté ainsi que le taux de chômage diminuent d'année en année.

Une autre chose est bien entendu les impôts, en particulier la taxe de résidence non-habituelle (depuis 2009), qui implique 20 % de tous les revenus perçus au Portugal et des exonération d'impôts sur les revenus perçus dans le pays d'origine.

Une dernière mesure à mentionner concerne les programmes de visa qui sont encore disponibles et soutenus par le gouvernement portugais. Ces programmes comprennent :

  • Le Visa d'or (il faut acheter dans l’immobilier pour 500 000 EUR or investir 350 000 EUR dans un projet de réhabilitation pour obtenir un statut de résident pour 1 an, renouvelable deux fois pour 2 ans chacun)
  • Le Visa tech (disponible depuis janvier 2019) qui permet aux entreprises d'attirer des employés étrangers (jusqu'à 50 %), leur donnant un statut de résident temporaire
  • Le Visa startup (disponible depuis 2016) qui vous permet d'obtenir un statut de résident si vous pouvez prouver que vous avez une Startup (tech) et tenez à vous installer au Portugal

Les prévisions pour 2020

La croissance du secteur de l'immobilier en 2020 ne devrait pas être très importante, ce qui prouve que le marché devient mûr et stable. Et lors de l'investissement dans un bien dans un pays différent, vous ne devriez pas vous attendre à un succès immédiat, de sorte qu'il vous faudra peut-être 15 ans avant de couvrir vos frais. Mais si vous comptez vous installer dans le pays, cela ne devrait pas poser un problème, car vous pouvez vendre votre bien à un prix plus élevé même en un an.