Les pièges lors de l’achat d’un bien immobilier

Si vous cherchez à acheter une maison au Portugal, vous vous voyez sans doute déjà installé et heureux, en train de vous détendre avec une Super Bock ou un verre de vinho verde. Pourtant, entre s’imaginer installé dans la maison de ses rêves et être en mesure de s’y détendre, il reste un certain nombre de petits pièges que vous devez éviter afin que votre rêve devienne réalité. Heureusement, nous sommes là pour vous aider avec nos bons conseils.

Un piège majeur qui peut surprendre certains acheteurs étrangers est le droit de subrogation. Cette loi rattache une créance au bien, plutôt qu'à l'emprunteur, de sorte que si vous ne procédez pas avec précaution, vous pourriez finir par être responsable de dix ans d'impôts impayés, de trois années de factures d'électricité, et même d’une énorme hypothèque ou de dettes personnelles qui auraient été garanties par le bien.

(D'ailleurs, si vous déménagez au Portugal et vous avez envie d'acheter une voiture sur place, sachez qu'il en va de même avec les voitures. Assurez-vous qu'elle est libre de toute dette à l’achat en faisant appel à un service comme Autocheck !)

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Contrôler tous les propriétaires de votre future maison

Heureusement, un bon avocat saura trouver toutes les dettes qui seront rattachées au bien en vérifiant auprès du Certidao da Teor, le certificat des titres. L’avocat devrait aussi vérifier que les factures de services publics et les impôts locaux sont en règle avant de signer le contrat. C'est l’une des raisons pour lesquelles vous devriez faire appel à un avocat qui connait bien la législation portugaise, et non à votre avocat de famille chez vous.

Un autre problème potentiel lors d'un achat au Portugal - moins avec les biens en ville ou plus récents, mais remarquablement récurrent avec les maisons à la campagne - est la dispersion de la propriété. Souvent, la propriété s'est transmise dans la famille, avec des cousins, des tatas, ou des petits-enfants qui possèdent tous une petite part de la propriété. Étant donné le taux élevé d’émigration chez les portugais, il se peut qu’un cousin vivant au Brésil, à Bordeaux ou à Bâle soit l’un des propriétaires de la maison avec la capacité de bloquer la vente. Même dans le meilleur des cas, tenter de prendre contact avec un parent éloigné ayant émigré il y a quelque temps, peut retarder une vente de plusieurs semaines ou mois. Un bon avocat vérifiera les propriétaires et pourra vous conseiller s'il décèle des difficultés, mais si vous êtes pressé d’acheter, vous ferez peut-être mieux de choisir un autre bien.

Par contre, certains acheteurs de belles maisons rurales en vue d'une rénovation attendent pendant plus de dix-huit mois afin de finaliser leur achat - et sont bien heureux d’avoir patienté. Si c'est le prix à payer pour la maison de mes rêves, disent-ils, cela en vaut la peine !

Assurez-vous de savoir ce que vous achetez

Les propriétés rurales peuvent aussi poser problème lorsqu’il s'agit des titres de propriété. Parfois, une propriété est composée de nombreuses petites parcelles - et ces parcelles représentent souvent de très petites bandes de terrain. Certaines n’ont peut-être jamais été vendues, tandis que d'autres auraient pu avoir été subdivisées. Dans une communauté où 'João possède le terrain jusqu'à la grosse pierre’ était le moyen habituel de délimiter un terrain, il peut être difficile de savoir exactement ce que vous achetez. Les agents sont souvent désemparés lorsqu'il s'agit d'établir les faits, et encore ici les services d’un avocat seront bienvenus.

Il se peut également qu’un bâtiment ait été construit sans aucun dossier administratif. Si c’est la porcherie qu’il faut détruire, ce n'est pas si grave, mais si la situation a des répercussions sur la maison elle-même ou un bâtiment que vous aviez l'intention de rénover, elle pourrait être désastreuse. Cependant, et heureusement, il y a une procédure légale pour résoudre le problème. Vous devez vous assurer que votre achat inclut une 'rectification’, non seulement afin de vous assurer que les registres sont à jour, mais qui régularise tous les bâtiments existants qui n'ont pas eu un permis de construire. La principale difficulté est de vous mettre d'accord avec le vendeur pour que les choses soient réglées - et de déterminer qui doit payer pour cela.

La vérification des titres de propriété peut être une tâche ingrate. Encore une fois, les agents ne sont pas toujours d’une grande aide et encore une fois, trouver un bon avocat rigoureux est la clé d'un achat réussi.

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Contrôler si les meubles vont avec la maison

Vous pouvez vous attendre à entrer dans une propriété complètement vide. C'est très bien en théorie, mais souvent, ce n’est pas ce qui arrivera. Si vous êtes heureux de vous retrouver avec les possessions de toute une vie - y compris peut-être quelques merveilleux vieux meubles, mais aussi une grande photo encadrée de l’arrière-grand-mère avec son regard le plus effrayant et des placards remplis de vieux journaux - allez-y ! Sinon, soulevez cette question au cours du processus d'achat afin de parvenir à une entente satisfaisante.

Avec des biens dans les zones de villégiature, il n'est pas rare que les acheteurs se proposent d’acheter les meubles en même temps, même si les propriétés sont rarement commercialisées comme étant meublées. Si vous trouvez l’appartement parfait en bord de mer qui de plus est très bien décoré, et vous redoutez tout le travail d'acheter le mobilier pour une maison de vacances dans laquelle vous ne séjournerez que quelques semaines par an, c'est un moyen efficace de faire d’une pierre deux coups.

Protégez votre argent

Il reste un autre petit problème juridique que nous devons aborder. Alors qu'au Royaume-Uni, vous payez votre apport auprès d’un avocat, ou en France, à un agent avec une assurance obligatoire ou à un notaire, au Portugal les agents immobiliers (et certains cabinets juridiques) n'ont pas de garanties financières. Vous pouvez perdre votre apport si l’agence dépose le bilan. Vérifiez si votre agent est garanti, et assurez-vous que votre argent est détenu dans un compte client distinct, et non pas dans les fonds propres de l'entreprise.

Enfin, il y a un gros piège quand on achète dans certaines zones du Portugal, en particulier sur l'Algarve. Vous avez peut-être visité la maison en été, mais si vous pensez y vivre toute l'année, savez-vous comment vit l’endroit en hiver ? Certaines zones de la côte ne vivent qu’en été et la plupart des entreprises ferment en hiver, ainsi il n'y aura pas de magasins, pas de bars, pas de vie nocturne, et peut-être pas de voisins non plus.

Si vous voulez une destination qui vit tout au long de l'année, Cascais ou Estoril seront beaucoup plus adaptées car les visiteurs du week-end et les habitants qui font le trajet à Lisbonne pour travailler font que c’est animé toute l’année. Sinon, vous pouvez décider d'acheter à Lisbonne, Porto, ou l'une des plus grandes villes de province.