Les taxes et impôts des propriétaires en 2019

Le système fiscal en Espagne

Les autorités fiscales espagnoles sont devenues de plus en plus actives depuis la dernière décennie. L'Espagne n'est plus la terre de mañana - du moins lorsqu'il s'agit de payer les impôts. A titre d’exemple, le footballeur Lionel Messi a été condamné à 21 mois de prison pour son utilisation de sociétés offshore pour réduire ses impôts, et Cristiano Ronaldo a reçu une peine de deux ans. (La peine de Messi a été commuée en une forte amende.) Même si jusqu'à présent l'accent a été mis sur la poursuite de personnalités et des personnes fortunées, cela laisse supposer qu’il est de plus en plus risqué de garder ses affaires fiscales "sous le radar".

Vous souhaitez acheter un appartement ou un maison en Espagne et ne savez pas par où commencer? Vous êtes à la recherche d’une bonne affaire et n’avez pas encore trouvé ce qu’il vous faut ? Contactez notre service Properstar Concierge et recevez les derniers biens mis sur le marché, prenez contact avec un agent compétent et enfin, recevez des informations sur les démarches à accomplir pour réaliser votre projet.

Contacter Properstar Concierge

Il y a des signes que les agents fiscaux commencent à regarder de plus près les affaires des propriétaires de logements de vacances en Espagne. Dans le même temps, l'administration fiscale fait appel à de nouvelles sources d'information pour l'aider à trouver les fraudeurs. À partir de janvier 2019, AirBNB ouvre ses comptes à l'administration fiscale.

Payer des impôts peut vous faire économiser de l'argent

La sous-déclaration de vos revenus peut également nuire à vos chances de réussite lors d'une revente éventuelle de votre bien. Par exemple, sous-déclarer la valeur d’une transaction foncière en passant de l'argent sous la table peut être tentant. Mais certaines municipalités ont fait des demandes d'imposition rétrospectives basées sur le montant estimé par la municipalité et qui aurait dû être payé pour la propriété. Une sous-déclaration créera également une plus grande plus-value des gains en capital au moment de la revente. Et certains impôts locaux impayés, tels que l'IBI, seraient ainsi regroupés et enregistrés comme charges sur votre propriété - avec des intérêts en sus.

Si le non-paiement de vos impôts est un simple oubli, vous n’irez pas en prison ; mais les sommes seront majorées d'au moins 5 % de la valeur de l'impôt impayé.

Téléchargez notre guide "Comment acheter en Espagne"

Tout ce que vous devez savoir en tant qu'acheteur étranger dans ce guide gratuit.

Payer des impôts peut vous faire économiser de l'argent

Il vous faut un numéro fiscal (NIE), délivré par le bureau des impositions, avant d'acheter un bien. Ce numéro vous donne accès au système. Vous devrez remplir une déclaration de revenus chaque année (l'année fiscale est l'année civile) et payer les impôts correspondants. Le site Internet de l'Agencia Tributaria présente des d'informations disponibles en anglais ; si vous obtenez un code PIN Cl@ve ou un certificat électronique vous pouvez utiliser le système en ligne pour déposer vos déclarations et payer vos impôts. (Vous pourrez utiliser un service de transfert d'argent comme HiFX ou Transferwise pour ce faire, pour éviter un taux de change défavorable et des commissions élevées.) Si vous avez un compte bancaire espagnol, par contre, vous pouvez simplement demander à l'administration fiscale de prélever les sommes directement.

Un mot d’avertissement cependant ; en Espagne, les impôts se compliquent très rapidement. Il existe des impôts nationaux, et des taxes fixées au niveau régional, ainsi que des charges fixées par la municipalité - et celles-ci doivent être payées à la mairie de votre domicile, que vous receviez la facture ou non. C'est peut-être l'aspect le plus difficile quand on possède un bien immobilier en Espagne, étant donné que si certains Ayuntamientos sont gérés avec professionnalisme et facile à contacter, d'autres ne sont pas encore tout à fait entrés dans l'ère de l'Internet.

Les taxes sur le transfert de propriété

Vous devrez vous acquitter de certains impôts fonciers lorsque vous achèterez un bien en Espagne. Le plus grand l'impôt foncier s’appelle l'ITP - Impuesto de Transmisiones patrimoniales - qui est payé sur la revente de biens entre particuliers. Il ne s'applique pas si vous achetez un logement neuf auprès d'un développeur - même si dans ce cas, vous devrez payer la taxe sur la valeur ajoutée (IVA) à la place.

Le taux d'ITP n'est pas fixé au niveau national, mais au niveau régional. Il est en moyenne de 8 à 10 %, avec les taux les plus élevés dans la région de Catalogne et d'Estrémadure (jusqu'à 11 %), et les plus bas dans la Rioja (7 %), à Madrid et en Navarre (6 %) ainsi que dans le Pays basque (4 %). Les régions qui suscitent le plus d'intérêt chez les acheteurs étrangers sont les régions de Murcie (8 %), d’Andalousie (de 8 à 10  %), et de Valence (10  %). Des dérogations peuvent réduire l'impôt de moitié, mais ne s'appliquent pas à la plupart des acquéreurs de résidence secondaire - par exemple, il existe des réductions d'impôt pour les premiers acheteurs, les familles nombreuses, les moins de 35 ans, et les personnes handicapées.

AJD - actos juridicos documentados - il s'applique à tous les actes formalisés dans la documentation publique devant un notaire, comme votre acte de vente. Il y a un taux fixe pour les propriétés en revente sur lequel vous avez déjà payé l'ITP, mais il y a une échelle mobile pour les bâtiments neufs. Encore une fois, chaque région définit sa propre taxe, mais la plupart sont entre 0,5 % et 1,5 %. Auparavant, les acheteurs devaient aussi payer l’AJD sur les prêts immobiliers, mais depuis novembre 2018, il est payé par le prêteur et non l'acheteur.

Les charges lors de l’achat d’un appartement dans le quartier Sant Andreu de Barcelone (280 000 euros, 57 m²)

Les taxesLes charges
ITP (l’impôt sur le transfert d’un bien à la revente) - 11 % (La Catalogne)EUR 30 800
AJD (timbre fiscal) – 1,5%EUR 4 200
Frais de notaire - 0,5 %EUR 1 400 (mais le prix moyen est de ~800 EUR)
Frais d'inscription - 1 %EUR 2 800
Frais d’agence ~3 %EUR 8 400
TotalEUR 47 600

Achat d'une nouvelle propriété

Si vous achetez un bien neuf auprès d’un développeur, vous ne payerez pas de l'ITP mais vous aurez à payer l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ou la taxe sur la valeur ajoutée à la place. En général, le taux s'établit à 10 %, en dehors des viviendas de Proteccion oficial (logements à bas prix financés par l'état) pour lesquels l'IVA est fixé à 4 %. Sur les biens à usage commercial et des terrains, le taux s’élève à 21% !

Prévoyez également des frais de notaire de 0,5 - 1 % du prix, et un droit d'enregistrement foncier de 1 %. Au total, ces frais peuvent représenter au maximum 15 % du prix d'achat, assurez-vous donc d’inclure ces taxes et frais dans vos calculs lorsque vous définissez votre budget.

Les acheteurs doivent également veiller à ce que tout vendeur non résident ait payé son impôt sur la plus-value (3 % du prix d'achat est généralement retenu sur le prix par le notaire pour couvrir les impôts à payer). Si l'impôt sur la plus-value reste impayé, l'administration fiscale pourrait réclamer un droit de rétention sur votre propriété à la hauteur de l'impôt impayé.

Appartements à vendre en Espagne