Comment et où acheter une propriété en Espagne en 2020 ?

Dans l’ensemble, l’Espagne à tendance à avoir une hausse continuelle des prix de l'immobilier, bien que le marché semble avoir ralenti avec des hausses de prix plus calmes en 2019 que ce ne l’était auparavant.

Mais la vue d'ensemble peut être trompeuse. L'Espagne est un marché très irrégulier, avec d'énormes variations régionales. C'est particulièrement le cas lorsque vous voyez où les acheteurs étrangers dépensent leur argent. D'immenses régions d'Espagne sont presque intouchées par l'intérêt des étrangers (les villes du nord, de l'ouest et de taille moyenne) tandis que les acheteurs non-résidents sont concentrés le long de la côte, à Barcelone, dans la Comunidad Valenciana, en Andalousie et dans les îles Baléares. Ajoutez Madrid à ce mélange et vous avez les trois quarts de toutes les ventes aux touristes étrangers.

Même dans ces régions, les transactions immobilières sont fortement concentrées ; un tiers des ventes en Andalousie se fait dans une seule de ses huit provinces, Malaga, et un tiers des ventes à Malaga se font dans seulement deux villes, Malaga et Marbella. Les développements de nouveaux bâtiments sont également concentrés.

Les acheteurs étrangers représentent 20 % du marché - beaucoup plus sur la côte. C'est bien quand vous êtes dans une zone où les acheteurs scandinaves, néerlandais, allemands et français sont majoritaires, mais certaines zones sont beaucoup plus orientées vers les acheteurs britanniques. Estepona, par exemple, est plus scandinave - Torremolinos est plus britannique. Personne ne sait exactement quel sera l'impact du Brexit, mais pour éviter toute incertitude, évitez les endroits où plus de deux cafés vendent des petits-déjeuners anglais complets ! (Soyons sérieux : demandez aux agents locaux qui sont les principaux acheteurs.)

La fin du centre-ville d'AirBNB ?

De nombreuses villes espagnoles ont vu tout le centre envahi par des bars, des restaurants et AirBNB. Il n'y a nulle part où les habitants peuvent vivre ou faire leurs courses.

Cela a rapporté beaucoup d'argent aux investisseurs, avec des rendements sur AirBNB, dans certaines régions, bien supérieurs à 10 %. Mais un nombre croissant de villes ont introduit des réglementations qui rendent la location à court terme considérablement plus difficile - et dans le cas de Madrid, pratiquement impossible. (Dans l'hyper-centre, si vous n'avez pas d'entrée séparée du bâtiment pour les touristes, vous ne pouvez pas louer votre propriété à court terme. Cela rendrait 95 % des locations existantes illégales.) À Barcelone, les locations touristiques ont été entièrement interdites dans le quartier gothique.

Donc, si vous souhaitez investir dans des locations à court terme, vous devriez rechercher des villas, pas des appartements du centre-ville. Nous aborderons le sujet de savoir exactement où chercher un peu plus bas.

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Achetez dans l’ancien, pas du neuf

Les développeurs demandent maintenant des prix très élevés pour la construction de nouvelles propriétés. Les acheteurs avisés semblent pouvoir obtenir jusqu'à 11 % de réduction sur le prix demandé, mais les développeurs qui ont d’ autres phases à vendre ne veulent évidemment pas être vus en train de réduire leurs prix ouvertement.

Cependant, vous ne devriez peut-être pas chercher une nouvelle construction. Dans de nombreuses régions, les meilleurs spots ont déjà été aménagés et la nouvelle construction se trouve dans des emplacements secondaires - loin de la ville, loin de la plage, sans vue ou avec des routes bruyantes à proximité.

Vous feriez mieux de chercher une revente. Les prix sont plus bas et vous pouvez trouver une propriété dans un emplacement principal pour le même prix qu'une nouvelle construction moins bien située. Par exemple, à Marbella, certains développeurs proposent des prix à 5 000 euros le mètre carré, mais les reventes sont disponibles autour de 3 000 à 3 600 euros. Laquelle devriez-vous acheter ?

Si vous souhaitez réduire un maximum votre budget, vous pouvez trouver une maison légèrement datée où sa mise à jour ne nécessitera pas une rénovation complète, juste une retouche cosmétique, et obtenir le mètre carré à prix cassé.

Où acheter si vous voulez une résidence secondaire à bon prix

Si vous cherchez simplement une maison de vacances, vous avez plusieurs possibilités. Regarder en dehors des zones dominées par les étrangers pourrait avoir des avantages, car vous serez en concurrence avec des acheteurs espagnols qui trouvent déjà que l'abordabilité est un défi. En Andalousie, cela pourrait signifier regarder à l'intérieur des terres et s'adapter à la vie dans un village de montagne avec ses maisons blanchies à la chaux - mais vous n'êtes qu'à 30 minutes en voiture de la côte.

Des régions comme les Asturies, dans le nord, méritent d'être considérées - mais il pourrait être difficile de les revendre. Les transactions sont lentes et il ne faut pas s'attendre à grand-chose en termes d'appréciation du capital.

Le meilleur pari est peut-être Murcie. Oui, Murcie a été découverte par les acheteurs étrangers, et la Costa Calida n'est plus un secret - mais il y a encore des bonnes affaires et les prix continuent d'augmenter tandis que, dans d’autres régions d'Espagne, ils se sont stabilisés. Vous pouvez toujours trouver des maisons de ville et des fincas pour moins de 200 000 EUR, et des bungalows pour moins que cela.

Le marché immobilier est assez vivant, avec des transactions et des prix toujours en augmentation, et la revente ne devrait pas être difficile si vous changez d'avis.

Où acheter si vous êtes un investisseur

Les investisseurs immobiliers doivent prendre note que les acheteurs institutionnels comme les sociétés immobilières et les fonds d'investissement partent déjà de Barcelone, où les rendements locatifs sont inférieurs à 5 % - encore plus bas dans certaines zones centrales. Madrid semble également étouffé, en particulier dans le centre.

D'autres grandes villes ont une rentabilité bien meilleure. Par exemple, les rendements à Séville, Saragosse, Malaga et Valence dépassent 6 %, et si vous achetez prudemment, vous pourriez ajouter 1 % supplémentaire à cela.

Séville n'est pas un marché en plein essor ; les prix ont progressé doucement pendant cinq ans, ce qui explique pourquoi les rendements locatifs restent élevés. Alors que 15 % de l'économie est liée au tourisme, la ville a une base économique large et bien développée, ainsi qu'un charmant centre-ville où les influences maures se mélangent au baroque espagnol et les calèches se mélangent aux scooters dans le trafic du soir.

Vous pouvez également envisager d'acheter un appartement à Malaga pour une location à long terme. (Actuellement, vous pouvez toujours faire du AirBNB à Malaga - mais cela pourrait ne pas continuer.)

Quoi que vous fassiez, restez loin de Bilbao - la ville avec le plus faible rendement de tous !

Si vous voulez du luxe

Le tourisme espagnol revient de sa période creuse. Le soleil, la mer, la plage et les ânes de pailles bon marchés sont maintenant pour la Tunisie, le Maroc, l'Egypte ou la Turquie. À la place, l'Espagne est devenue la destination du véritable luxe. Les locations haut de gamme sont à près de 100 % d'occupation. Même les petits appartements ont maintenant besoin de finitions de haute qualité, ou ils ne se louerons pas.

Les propriétés de luxe à emplacement privilégié peuvent obtenir des rendements de 10 % ou mieux pour les locations à court terme. C'est bien plus que sur les meilleures locations à long terme. La meilleure façon de vous intégrer sur ce marché ? Dirigez-vous vers des propriétés de revente de premier ordre dans des stations balnéaires traditionnelles telles que Marbella, dépensez-y un peu d'argent et obtenez le meilleur gestionnaire immobilier possible.

Si vous voulez un style de vie urbain luxueux pour vous-même, nous allons faire une suggestion qui va à l'encontre de la prudence du marché immobilier : acheter à Barcelone.

La banque privée suisse Julius Baer évalue Barcelone comme l'une des destinations les moins chères pour vivre luxueusement. (Mumbai est juste un peu moins cher, tout comme Moscou - mais à Mumbai, vous devez supporter une pollution horrible, et à Moscou, des hivers rigoureux.) Tous les services que vous souhaitez sont disponibles, de la gastronomie au concierge et au parking avec voiturier, et à des prix bien inférieurs aux villes les plus chères (New York, Shanghai, Hong Kong et Singapour).